Compreenda todo o processo de avaliação de imóveis

Entender todo o processo de uma avaliação de imóveis é essencial no setor imobiliário. 

E embora esse tipo de avaliação possa parecer complexo inicialmente, ele pode ser simplificado com as dicas e orientações adequadas para os atuantes na área.

Desse modo, a avaliação de imóveis consiste no conhecimento da propriedade e na pesquisa detalhada da condição ou estado de um imóvel. 

Ou seja, um bom corretor(a) deve estar ciente das características positivas e negativas dos imóveis. Para, então, com a avaliação, ser possível definir um valor justo a ser pago pelo comprador.

Por isso, reunimos nesta publicação tudo o que você precisa saber sobre avaliação de imóveis, quem pode ser um avaliador, quais são os métodos de avaliação e ainda no final falaremos sobre algumas dicas para você estar atento(a).

Assuntos que você irá encontrar:

• O que é avaliação de imóveis?
• Quem pode fazer a avaliação de imóveis?
• Como fazer a avaliação de imóveis?
• Métodos de avaliação;
• Quais os critérios analisados na avaliação de imóveis?
• O que é laudo de avaliação de imóveis?
• Quem deve fazer o laudo de avaliação de imóveis?
• O que é parecer técnico?
• Qual a diferença entre laudo de avaliação e parecer técnico?
• Dicas para fazer uma boa avaliação.

O que é avaliação de imóveis?

A avaliação de imóveis é um processo detalhado que estabelece o valor estimado de uma propriedade utilizando métodos e técnicas especializadas para alcançar um valor de mercado justo e exato.

Ao longo deste processo, considera-se uma variedade de fatores, incluindo a localização do imóvel, suas características físicas, estado atual e comparações com propriedades similares, o que será detalhado mais adiante neste post.

Mais do que uma mera estimativa de preço, a avaliação de imóveis constitui um estudo minucioso que demanda conhecimento técnico e análise profunda. 

É um passo fundamental para definir o valor real de uma propriedade, seja para venda, compra, financiamento imobiliário ou outras transações.

Quem pode fazer a avaliação de imóveis?

Conversamos com Adriano Simões sobre avaliação de imóveis e, para ele, avaliar um imóvel “consiste em fazer um levantamento histórico, documental, fotográfico e analisar as imediações”.

O que acontece, às vezes, é que o corretor de imóveis não está preparado para fechar um valor. 

Portanto, lembre-se que para isso é imprescindível que o profissional seja formado em Engenharia, Arquitetura ou que o corretor tenha o Curso de Perito Avaliador.

Esses profissionais também devem possuir o devido registro CNAI (Cadastro Nacional de Auditores Independentes) e/ou certificado de Avaliador Imobiliário que são adquiridos após a conclusão de um curso superior em Gestão Imobiliária ou pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci). 

Como fazer a avaliação de imóveis?

Fazer uma avaliação de imóveis envolve uma série de passos e considerações para determinar o valor justo de uma propriedade. 

Desse modo, criamos um passo a passo básico para você entender:

Defina o propósito da avaliação: o primeiro passo é definir o propósito da avaliação, seja para venda, compra, fins de seguro, questões fiscais ou financiamento imobiliário. O propósito influenciará o método de avaliação a ser utilizado, que iremos falar melhor no tópico abaixo.

Coleta de dados: coletar todas as informações relevantes sobre o imóvel, incluindo sua localização, tamanho, idade, condição, características específicas (como piscina, garagem, etc.), e quaisquer melhorias ou reformas feitas.

Análise de mercado: realizar uma análise comparativa de mercado para entender os preços de imóveis similares na mesma área. Isso envolve buscar imóveis semelhantes que foram vendidos recentemente e compará-los ao imóvel em questão.

Inspeção física: visitar o imóvel para verificar sua condição física. Avaliar a qualidade das construções, a necessidade de reparos e outras características que possam afetar o valor.

Elaboração do laudo de avaliação: reunir todas as informações e análises em um relatório formal que apresente o valor estimado do imóvel. Este documento deve ser detalhado e incluir todos os métodos e cálculos usados para chegar ao valor final.

Revisão e ajustes: após a primeira conclusão, revisar o laudo para garantir que todas as informações estejam corretas e refletir quaisquer ajustes necessários baseados em feedback ou novas informações.

Por fim, finalizar o laudo com o valor avaliado do imóvel e quaisquer recomendações ou observações adicionais.

Lembrando que este processo pode variar dependendo da localização, tipo de imóvel e legislação local.

Métodos de avaliação

Vários métodos são utilizados para estimar o valor de mercado de um imóvel, levando em conta diferentes aspectos e contextos do setor imobiliário. 

Esses métodos incluem:

• Método evolutivo: calcula o valor considerando o preço do terreno e o custo para reproduzir o imóvel, subtraindo a depreciação acumulada;
• Método involutivo: estima o valor com base no potencial construtivo do terreno, analisando quanto o imóvel valeria se fosse desenvolvido ao seu máximo potencial;
• Método comparativo: avalia o imóvel em relação a outros semelhantes no mercado, ajustando o preço conforme características específicas. Este é, aliás, o método mais comumente empregado.

Quais os critérios analisados na avaliação de imóveis?

O processo de avaliação de imóveis varia conforme o tipo e a localização, seja em áreas urbanas ou zonas rurais

No entanto, existem fatores comuns que são considerados, divididos em dois grupos principais: externos e internos.

Fatores internos

Alguns dos fatores internos a serem considerados envolvem:

• Metragem: refere-se à área total do imóvel, incluindo tanto a área construída quanto qualquer área adicional.
• Infraestrutura interna: considera as características internas do imóvel, como a quantidade de salas, quartos e banheiros, além de áreas de lazer privativas como piscinas e churrasqueiras, espaços de garagem, e a qualidade do acabamento e dos materiais utilizados.
• Estado de conservação: imóveis mais recentes geralmente contam com estruturas e instalações atualizadas, o que pode aumentar seu valor no mercado. No entanto, imóveis antigos que estão bem preservados ou que possuem valor histórico também podem alcançar alta valorização.

O estado de conservação inclui a avaliação da integridade estrutural do imóvel, a qualidade dos acabamentos, a eficiência das instalações elétricas e hidráulicas, além da necessidade de eventuais reparos ou atualizações.

Portanto, imóveis que são bem mantidos e que não requerem grandes reformas geralmente recebem avaliações mais favoráveis. Estes aspectos, quando combinados, refletem diretamente na durabilidade e na qualidade de vida que o imóvel pode proporcionar.

Fatores externos

Alguns dos fatores externos a serem considerados envolvem:

• Comércio e lazer: a localização do imóvel influencia diretamente seu valor. A proximidade a comércios como supermercados, farmácias e escolas, assim como áreas de lazer como parques, contribui para sua valorização.
• Deslocamento: relacionado ao comércio e lazer, o tempo de deslocamento até vias importantes e serviços essenciais também afeta a avaliação.
• Segurança: o nível de segurança da área é importante. Locais com altos índices de criminalidade tendem a depreciar o valor dos imóveis.
• Infraestrutura: a disponibilidade de infraestrutura básica, como água encanada, eletricidade, saneamento básico e ruas pavimentadas, são fatores que aumentam a valorização do imóvel.
• Acessibilidade: a acessibilidade e a proximidade a opções de transporte são aspectos relevantes na avaliação de imóveis, embora alguns avaliadores possam não dar a devida atenção a esses fatores. 

A facilidade de acesso a rodovias, estações de metrô, pontos de ônibus e outras formas de transporte público aumenta significativamente o atrativo de um imóvel. Propriedades situadas perto de meios de transporte ou com fácil acesso a vias principais geralmente possuem maior valorização.

Isso não apenas oferece conveniência para os moradores, mas também reduz o tempo de deslocamento diário, um benefício cada vez mais valorizado no contexto da vida urbana contemporânea. 

Adicionalmente, a acessibilidade para pessoas com mobilidade reduzida, através de recursos como rampas e elevadores, também é levada em conta, influenciando positivamente o valor do imóvel.

• Histórico de valorização: esta avaliação examina a trajetória dos valores dos imóveis na área ao longo do tempo, levando em conta fatores como o desenvolvimento econômico, investimentos em infraestrutura e alterações no perfil demográfico da região. 

Uma área que mostra um histórico consistente de aumento nos preços dos imóveis sugere que o investimento é potencialmente seguro e rentável.

Por outro lado, áreas que exibem sinais de estagnação ou redução nos valores imobiliários podem indicar riscos potenciais ou a necessidade de investigar mais profundamente as razões por trás dessas tendências.

O que é laudo de avaliação de imóveis?

O laudo de avaliação de imóveis é um documento que define o valor real de uma propriedade. 

Emitido por profissionais capacitados ou empresas especializadas, este relatório não apenas estabelece o valor de mercado do imóvel, mas também atua como um instrumento jurídico fundamental durante as negociações de compra e venda. 

Sua elaboração é essencial para evitar desentendimentos entre as partes envolvidas e para assegurar um processo de transição suave e transparente.

Este relatório detalha meticulosamente todas as características do imóvel, incluindo aspectos internos, externos e seu entorno, como endereço, região, tamanho, estado de conservação e qualidade construtiva. 

A conformidade com normas rigorosas é obrigatória na elaboração do laudo, seguindo diretrizes dos conselhos:

Quem deve fazer o laudo de avaliação de imóveis?

O laudo de avaliação imobiliária deve ser elaborado por profissionais como engenheiros, arquitetos, economistas, consultores ou peritos imobiliários.

Embora nem todas essas profissões estejam automaticamente qualificadas para executar esse tipo de relatório sem conhecimentos específicos sobre o mercado imobiliário. 

Durante a elaboração, são empregadas buscas e comparações mercadológicas, e no parecer técnico de avaliação mercadológica, as técnicas utilizadas são baseadas na resolução COFECI nº 1.066/07 e na norma NBR 14653 da ABNT, garantindo um processo rigoroso e padronizado.

O que é parecer técnico?

O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é o nome oficial dado ao documento da avaliação de imóveis. 

Um registro, realizado de forma escrita, produzido por um corretor de imóveis com certificação que leva em consideração todos os aspectos complexos da propriedade.

Ele coloca, de forma distribuída, todos os dados e valores do imóvel. 

Por isso, é possível entender e formular um valor de compra e venda que seja mais fiel à condição do lugar.

Segundo o Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI), do Rio Grande do Sul e de São Paulo, o valor pago pelo Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica escrita gira em torno de 0,5 a 1% do valor de venda da propriedade.

Desse modo, em casos de divórcio, disputa legal, herança, permuta de imóveis e inadimplência, é importante que haja o registro, ou seja, um parecer técnico, do valor do imóvel para que a cobrança seja feita de forma justa.

Qual a diferença entre laudo de avaliação e parecer técnico?

O laudo de avaliação é um documento mais detalhado, frequentemente requerido para propósitos judiciais ou bancários, que deve aderir a normas técnicas rigorosas. 

Já o parecer técnico é utilizado de maneira menos formal, principalmente em negociações de compra e venda, oferecendo uma estimativa de valor que se baseia na análise do mercado imobiliário. 

Cada um desses documentos serve a diferentes necessidades e objetivos dentro do setor imobiliário.

Dicas para fazer uma boa avaliação

Para auxiliar no seu processo de avaliação de imóveis, reunimos algumas dicas essenciais para você aplicar na sua rotina imobiliária.

Pesquise sobre a localidade do imóvel

Um dos fatores que mais influenciam no preço de um imóvel é a localidade na qual ele se encontra. 

Para que um avaliador consiga realizar a avaliação de imóveis é preciso que aconteça uma busca pelos principais pontos de interesse que estão localizados próximo ao imóvel.

E o que seria um ponto de interesse? 

Isso depende exclusivamente do indivíduo que está atraído pelo imóvel. 

Na maioria das situações, é importante que próximo ao imóvel exista acesso ao transporte público, baixa criminalidade, opções de cultura e lazer, poluição sonora, além de comércio e serviços básicos. 

Portanto, a referência sempre foi e sempre será um dos grandes pilares do mercado imobiliário. 

Com essa informação será possível encontrar uma média e assimilar um preço que não seja discrepante das vendas realizadas naquele ambiente. 

Pois o modo de avaliar um apartamento, uma casa, ou uma casa no campo, por exemplo, é bastante diferente.

Coloque em foco as reformas necessárias

É complicado vender um imóvel que necessita de muitos reparos. Em algumas situações o valor gasto na reforma será tão grande que a compra se torna desvantajosa.

Desse modo, o avaliador deve ficar de olho na situação do imóvel, como está a estrutura, o que precisa ser alterado, quanto será gasto nessas alterações, etc. Se possível, solicitar também a vistoria do imóvel. 

Sendo assim, verifique, portanto, a infraestrutura do imóvel nos mínimos detalhes: a pintura interna e externa, os acabamentos, as instalações hidráulicas e elétricas, as janelas, os vidros, os pisos e azulejos, as rachaduras, os móveis, os trincos de portas e etc.

Ao obter essas respostas, é possível incentivar o proprietário a investir na reforma e a garantir que o valor do imóvel seja justo e adequado para venda.

Perceba o que poderá alterar o valor do imóvel

É comum que o fator de maior influência no preço do imóvel seja o tamanho e a estrutura do prédio. Mas, ainda assim, existem alguns outros aspectos que importam, como posição, vizinhança, clima, decoração.

Desse modo, considere que você pode compartilhar o que viu com os seus colegas de trabalho e pode, inclusive, calcular o valor do imóvel de maneira mais precisa. 

Vale a pena investir nesse período de tempo, isso demonstra respeito pelo cliente e pelo seu imóvel.

Questione também se já há algum valor formado ou se existe sentimento em relação à venda antes mesmo de dar o seu parecer final.

Mostre profissionalismo ao cliente

O processo de venda envolve uma carga emocional muito grande. Tenha em mente que utilizar a franqueza e a coerência durante esse período de contato com os clientes é primordial. 

Explique a situação e os deixe cientes de todo o processo de avaliação. Mostre a eles o que você está levando em consideração, posicione a sua opinião e os motivos dela. 

O cliente precisa entender, por exemplo, que uma casa cheia de placas imobiliárias (de imobiliárias diferentes) é algo que desvaloriza o imóvel. Isso passa a ideia de desespero para venda. 

Explique a eles o que essa situação pode causar, como o afastamento de interesse pelo imóvel.

Uma situação muito comum é quando os clientes procuram por muitas imobiliárias e, assim, possuem valores diferentes de vários avaliadores. Essa diferença faz com que os proprietários optem pelo maior valor de avaliação imobiliária.

Nesse caso, explique que o valor pode estar muito acima do real valor do imóvel. Talvez essa situação cause frustração, pois, de fato, um valor muito ilusório pode nem sair do papel para negociação. 

Compreenda a situação, verifique a quanto tempo o imóvel está à venda, se já houve alguma visita, etc.

Em outras palavras: nunca deixe o cliente sem o seu feedback. 

O seu intuito é realizar um bom trabalho, oferecendo um serviço de qualidade, consequentemente, cuidando da reputação do seu serviço. A ideia não é apenas colocar mais uma placa no imóvel, vai muito além disso.

Anúncio de imóveis

Após o processo de avaliação, é necessário cuidar também dos locais de anúncio do imóvel. 

Além das placas imobiliárias já existentes, também é possível investir em outras formas de anúncio.

Os anúncios online, por exemplo, além de ampliarem a visibilidade dos imóveis à venda, também aumentam o número de contatos interessados no imóvel. 

Sendo assim, pensar nessa estratégia auxilia tanto na possibilidade de venda quanto na  lembrança da sua marca.

Pensando nisso, como podemos fazer anúncios bons, online e de qualidade? Na verdade, todas as redes sociais são de grande valia. Algumas são mais utilizadas por determinado público, e, de certa forma, são mais eficientes na rapidez de contato.

Por isso, existem alguns cuidados que devem ser levados em conta no momento de anunciar um imóvel, como por exemplo: a forma de cadastro para solicitar as informações dos clientes, a organização do seu site imobiliário, boas fotos, descrição detalhada do imóvel e etc.

Para concluir, um perito avaliador deve estar sempre atualizado e preocupado em adquirir novos conhecimentos. 

Lembre-se da importância em conversar e procurar peritos no assunto. Porque não é somente a corretagem que dá amparo para uma avaliação imobiliária. É necessário bem mais que isso, de preferência, um curso específico e seu devido registro.

Logo, tenha respeito ao cliente e noção de que poderá haver outros peritos avaliadores a fazerem o mesmo trabalho. 

E se você chegou até aqui e quer se manter atualizado sobre o mercado imobiliário, aproveite para seguir a Jetimob no Instagram e não perder nenhum conteúdo!