Ter uma cláusula resolutiva em seus contratos pode ajudar a evitar erros e prejuízos no futuro por conta da inadimplência. E por isso, ela exige que seja feito o cumprimento do que foi acordado, ou pela parte que foi lesada, se ela preferir, a rescisão contratual.
E para poder contar corretamente com a cláusula nos contratos, é importante entender melhor qual sua função e conceito, além de dois tipos existentes.
Por isso, trouxemos com detalhes neste artigo, tudo o que você precisa saber sobre a cláusula resolutiva para seus contratos de compra e venda.
Assuntos que você irá encontrar:
- O que é uma cláusula resolutiva?
- Para que serve uma cláusula resolutiva?
- Qual a importância da cláusula resolutiva no mercado imobiliário?
- Tipos de cláusula resolutiva;
- Como colocar a cláusula resolutiva em um contrato?
- 5 dicas para ficar atento em um contrato de compra e venda;
O que é uma cláusula resolutiva?
A cláusula resolutiva é um direito a ser exigido em casos que ocorram inadimplência de uma das partes de um contrato.
E o que isso significa? Bem, imagine que o comprador ou vendedor não cumpra com suas obrigações contratuais. Dessa forma, a parte afetada pode exigir a execução momentânea dessas ações ou então, se preferir, a extinção do contrato.
Sendo assim, independentemente da decisão tomada pela parte lesada, ela terá direito a uma indenização pelas suas perdas ou danos, no qual é dito no art. 475 do código civil:
Para que serve uma cláusula resolutiva?
A cláusula resolutiva é crucial para todos os tipos de contrato, já que a mesma protege ambas as partes de possíveis inadimplências. Dessa maneira, toda a negociação fica mais saudável tanto para o comprador quanto para quem está vendendo.
Além disso, a cláusula serve de respaldo legal caso algum dos envolvidos venha a descumprir sua parte no acordo.
Partindo disso, é importante lembrar que esse tipo de cláusula só será válida em contratos devidamente legais.
Qual a importância da cláusula resolutiva no mercado imobiliário?
A importância da cláusula resolutiva é que ela oferece segurança jurídica às partes envolvidas na transação, definindo as circunstâncias em que o contrato pode ser anulado, determinando os direitos e obrigações de cada parte em caso de descumprimento contratual.
Além disso, a cláusula resolutiva estabelece as consequências financeiras e legais da rescisão, como a devolução de valores pagos, penalidades contratuais, indenizações, entre outros.
Para o comprador, a cláusula resolutiva pode ser importante para garantir que, em caso de problemas com o imóvel ou com a documentação, ele possa rescindir o contrato e reaver os valores investidos.
Por exemplo, se o imóvel apresentar vícios ocultos que comprometam sua utilização ou se houver problemas com a regularização dos documentos, o comprador pode exercer o direito de resolver o contrato e buscar reparação.
Já para o vendedor, a cláusula resolutiva pode ser útil caso o comprador deixe de cumprir suas obrigações, como o pagamento integral do preço acordado. Nesse caso, o vendedor terá o respaldo legal para encerrar o contrato e buscar as medidas adequadas para reaver o imóvel ou ser indenizado pelos prejuízos causados.
A presença da cláusula resolutiva no contrato de compra e venda de imóveis traz segurança e equilíbrio para ambas as partes, garantindo que os direitos e deveres de cada uma sejam respeitados.
Por isso, é fundamental que o contrato seja elaborado de forma clara e precisa, especificando as condições em que a cláusula resolutiva pode ser acionada e os efeitos dela decorrentes.
É recomendado que as partes envolvidas busquem assessoria jurídica especializada na elaboração e análise do contrato imobiliário.
Tipos de cláusula resolutiva
Agora que você sabe que é de suma importância exigir a cláusula resolutiva em seus contratos, é também posto no art. 474 do código civil que, existem dois tipos de cláusulas resolutivas, sendo elas a expressa e a tácita.
Abaixo você poderá conferir com mais detalhes sobre cada uma delas junto às suas aplicações legais dentro de um contrato:
Cláusula resolutiva expressa
A cláusula resolutiva expressa é aquela adicionada no texto do contrato, em que é posto as medidas que devem ser tomadas, caso venham ocorrer inadimplências por alguma das partes.
A expressa oferece uma maior autonomia para ambas as partes, já que elas possuem a liberdade para escolher não somente as condições de inadimplência, como também os efeitos que ela irá causar no acordo contratual.
Por isso, grande parte do Direito acredita não haver uma necessidade tão grande de uma intervenção judicial para que os efeitos estabelecidos no contrato sejam aplicados. Porém, o próprio STJ vai contra esse tipo de pensamento, em que reiteram a importância do Poder Judiciário na proteção dos direitos.
Cláusula resolutiva tácita
A cláusula resolutiva tácita é válida para todos os contratos, independente se eles possuem a expressão desse direito no texto do contrato.
Podemos dizer que ela é aplicada em situações em que ambas as partes não estipularam expressamente a relevância de certas obrigações, podendo deixar a análise para um momento posterior do contrato.
Porém, na cláusula tácita é indispensável a intervenção do Poder Judiciário, pois ele é responsável para que haja o cumprimento do acordo ou então para o fim da relação contratual.
Como colocar a cláusula resolutiva em um contrato?
A inclusão da cláusula resolutiva em um contrato pode variar de acordo com a legislação e as práticas jurídicas do país em questão.
Desse modo, aqui está um exemplo geral de uma cláusula resolutiva para um contrato de compra e venda de imóveis:
No caso de descumprimento de qualquer das obrigações estipuladas neste contrato, fica estabelecido que a parte prejudicada poderá exercer o direito de resolver o presente contrato, mediante notificação por escrito à parte infratora.
A parte infratora terá um prazo de [especificar o prazo, por exemplo, 30 dias] para sanar o descumprimento. Caso não haja regularização no prazo estipulado, o contrato será considerado resolvido de pleno direito, sem necessidade de intervenção judicial.
Em caso de resolução do contrato, fica estabelecido que as partes deverão proceder às seguintes medidas:
a) O vendedor deverá restituir ao comprador todas as quantias por este pagas, devidamente corrigidas, descontando-se eventuais despesas e penalidades previstas neste contrato.
b) O comprador deverá devolver o imóvel ao vendedor em perfeitas condições, ressalvado o desgaste decorrente do uso regular e do tempo.
c) As partes ficam liberadas de quaisquer outras obrigações e responsabilidades decorrentes deste contrato.
Fica estabelecido que, em caso de resolução do contrato, a parte infratora será responsável por todas as despesas legais e judiciais incorridas pela parte prejudicada.
A resolução do contrato não afetará quaisquer outros direitos ou medidas legais que a parte prejudicada possa buscar para reparação dos danos sofridos em virtude do descumprimento contratual.
(Local), (data).
Assinatura do vendedor.
Assinatura do comprador"
Vale ressaltar que este é apenas um exemplo ilustrativo e a redação e estrutura da cláusula podem variar de acordo com as especificidades do contrato e a legislação aplicável ao caso.
Para garantir a precisão e adequação da cláusula resolutiva, é altamente recomendado buscar a assistência de um advogado ou profissional jurídico especializado na elaboração e revisão de contratos imobiliários.
5 dicas para ficar atento em um contrato de compra e venda
A compra ou a venda de um imóvel é um passo importante na vida de qualquer pessoa. Por isso, é normal que apareçam algumas inseguranças no momento de assinar um contrato, seja ele de compra ou venda.
Porém, é seguro dizer que o contrato é apenas uma das fases deste processo burocrático de compra, seja ele de apartamento, casa e de outros imóveis.
E para que você se sinta seguro no momento de fechar um contrato e celebrar a sua compra ou venda, mostramos a você algumas dicas para ficar atento.
1. Verifique se o imóvel está bem descrito no contrato
O primeiro passo é analisar se o contrato de compra ou venda que está sendo adquirido está explicitamente descrito no contrato.
Por isso, é de extrema importância que no contrato tenha todas as informações possíveis, por exemplo, a localização do imóvel, a metragem, cômodos, mobílias — no caso de imóveis já mobiliados — e muitas outras informações que sejam pertinentes.
É comum que os contratos se limitem apenas a mostrar o endereço ou o número da matrícula em que o imóvel está registrado no cartório. O correto é que no contrato haja pelo menos duas das informações citadas acima, por exemplo, a localização e metragem.
Isso deve ser necessário porque nem sempre um imóvel possui apenas uma matrícula no cartório, que se deve pelo terreno ser a fusão de dois ou mais outros a sua volta. Dessa forma, o terreno pode ter matrículas individualizadas.
2. Confira se quem está vendendo tem poderes para tal ação
Outra dica no momento de realizar o fechamento do contrato, é examinar se a pessoa que está vendendo é legitimada para essa ação.
Uma forma de fazer isso é conferindo a certidão atualizada presente na matrícula. Assim, é possível ver quem é o proprietário atual do imóvel, além de contar com um histórico de outros proprietários.
Outra dica que oferecemos, é verificar qual o regime desta certidão de casamento. Isso deve ser feito para saber se a participação do cônjuge deve ser obrigatória durante a negociação. Assim você evita problemas com o contrato no futuro.
Caso o casal que esteja realizando a venda seja cassado pelo regime de separação absolutista, é possível fazer a alienação do imóvel sem a autorização do outro.
3. O contrato de compra e venda é apenas uma promessa
Por mais que possa soar estranho, é verdade. O contrato estabelecido, seja ele de compra ou venda, não concretiza de fato a negociação do imóvel.
Salvo algumas exceções, este tipo de contrato não pode ser levado a registro no Cartório de Imóveis, momento que passa a propriedade para o nome do comprador.
Vale ressaltar que é um detalhe muito importante, a única exceção importante a isso é quando a transação ocorre por meio de um financiamento bancário.
Na maioria desses casos, por o contrato já estar envolvendo uma instituição bancária, ele pode, sim, ser levado a registro no cartório, sem que haja a necessidade da lavratura de uma escritura de compra e venda.
4. Esclareça as formas de pagamento e o preço do imóvel
Sabemos que esse é um detalhe importante, mas muitos podem acabar esquecendo dele.
No contrato de compra e venda, é primordial que o preço do imóvel que está sendo negociado esteja explícito no contrato, assim como a forma de pagamento que será realizado.
Para aqueles que realizarem o pagamento por meio de cheques, o número de série dos cheques estará indicado no contrato, assim como o emitente e o valor de cada ordem de pagamento.
Isso também vale para aqueles imóveis que estão sendo utilizados como forma de garantia para a quitação do contrato. Sendo assim, descreva e coloque onde está registrado, seu valor de mercado, além de outras observações que facilitem o processo.
Outro detalhe importante, é deixar registrado no contrato de compra e venda o que acontece no caso de atraso do pagamento, se haverá o pagamento de uma multa, correção monetária ou se o contrato será rescindido.
5. Informe quando o imóvel poderá ser entregue
Por mais que o pagamento já tenha sido realizado, indique no contrato de compra e venda quando o imóvel poderá ser entregue. Isso é importante, pois pode existir a possibilidade de o imóvel ainda estar sendo ocupado.
Dessa forma, estipule quando a posse será transferida, se será no momento da assinatura do contrato, na quitação do valor total ou das parcelas, ou quando houver a escritura pública definitiva, por exemplo.
Lembre-se de que, caso a entrega não seja feita no prazo estipulado, esse ocorrido pode ocasionar em pagamento de multa, podendo ela ser uma quantia fixa ou diária.
Então, vimos que a cláusula resolutiva é essencial em todo contrato de compra e venda de um imóvel. Importante também dar preferência pela resolutiva expressa, além de incluir com detalhes todas as condições de inadimplência, assim como o reforço do prazo limite para a efetuação dos pagamentos.
Lembrando também, que independente de ser vendedor ou comprador, inclua todas as descrições possíveis no contrato, sem contar dos efeitos que a inadimplência irá possuir no acordo contratual.
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