A aquisição da casa própria é um marco significativo na vida de muitas pessoas, representando não apenas um abrigo, mas também um investimento para o futuro.
No entanto, considerando os elevados valores dos imóveis no Brasil, a compra à vista torna-se uma possibilidade distante para a maioria dos brasileiros.
É aqui que o crédito imobiliário entra como uma solução viável, permitindo que muitos realizem o sonho da casa própria através de condições de pagamento facilitadas e adaptadas às suas possibilidades financeiras.
Entender o crédito imobiliário é essencial para qualquer pessoa que esteja planejando comprar um imóvel, seja para moradia ou como investimento.
Este tipo de financiamento oferece diversas modalidades e condições que variam conforme as instituições financeiras, cada uma com suas taxas de juros, prazos de pagamento e requisitos específicos.
Por isso, para simplificar esse assunto, reunimos nesta publicação tudo sobre crédito imobiliário, como funciona, quais são os documentos necessários e como você que é corretor(a) de imóveis pode auxiliar o seu cliente no momento de realizar essa solicitação.
Assuntos que você irá encontrar:
- O que é crédito imobiliário?
- Como funciona o crédito imobiliário?
- Quais as vantagens do crédito imobiliário?
- Diferença entre crédito e financiamento;
- Tipos de crédito imobiliário;
- Documentos necessários para que o cliente solicite crédito;
- Quais as tarifas do crédito imobiliário?
- Quem pode solicitar o crédito imobiliário?
- Como você, corretor de imóveis, deve orientar o seu cliente?
- Profissionais autônomos podem conseguir crédito imobiliário?
O que é crédito imobiliário?
O crédito imobiliário é um tipo de financiamento destinado à compra, construção, reforma ou ampliação de propriedades residenciais ou comerciais.
As instituições financeiras, como bancos ou cooperativas de crédito, fornecem esse tipo de crédito para facilitar aos compradores o acesso a recursos que, de outra forma, poderiam ser difíceis de acumular de uma só vez.
Esse financiamento geralmente é de longo prazo, com períodos que podem se estender por vários anos ou até décadas, dependendo do valor do imóvel e das condições de pagamento acordadas.
Dessa forma, as taxas de juros podem variar bastante, influenciadas por fatores econômicos e políticas de crédito das instituições financeiras.
O primeiro passo para ter sucesso na aprovação do seu crédito imobiliário é passar por uma análise de crédito.
Nesta etapa, o banco vai olhar o quanto você ganha por mês, suas dívidas e como você tem pago seus outros compromissos financeiros. Tudo isso para avaliar se você é um bom pagador e se tem condições de arcar com um novo empréstimo ou financiamento.
Para analisar seu pedido de financiamento,é consultado um banco de dados especial. Nesse banco de dados, chamado de 'birô de crédito', ficam registradas todas as suas dívidas e como você as pagou.
Essas informações incluem:
- Histórico de pagamentos: se você sempre pagou suas contas em dia, suas chances aumentam.
- Dívidas: o valor das suas dívidas em relação ao que você ganha é importante. Muitas dívidas podem dificultar a aprovação.
- Consultas ao CPF: muitas consultas em pouco tempo podem indicar que você está buscando muito crédito.
- Renda: a sua renda mensal e a estabilidade no emprego são avaliadas.
- Patrimônio: ter bens como casa ou carro pode te ajudar a conseguir um crédito com juros menores.
- Score de crédito: as instituições fazem a consulta do seu score de crédito para entender mais sobre sua saúde financeira. Quanto maior o score, maiores são as suas chances de aprovação e melhores as condições do crédito.
Como funciona o crédito imobiliário?
O procedimento para a contratação deste tipo de crédito segue uma estrutura semelhante na maioria dos casos.
Inicialmente, o interessado deve atender a alguns critérios básicos, como ser maior de 18 anos, possuir uma fonte de renda comprovada e estar livre de restrições creditícias, ou seja, não ter o nome negativado.
Uma vez que estas condições são satisfeitas, a instituição financeira realiza uma análise detalhada da capacidade de pagamento do potencial comprador.
Esta etapa é essencial para que o banco possa assegurar que o cliente será capaz de arcar com as parcelas do financiamento.
Após a aprovação inicial, segue-se a avaliação do imóvel a ser financiado, para a qual são exigidos diversos documentos tanto do imóvel quanto do vendedor.
Esse passo é crucial, pois o imóvel será mantido como garantia pelo banco, através de alienação ao contrato, até que o empréstimo seja completamente quitado, o que pode levar até 35 anos.
Com todos os documentos em ordem e após a conclusão satisfatória das avaliações, a instituição financeira procederá com o pagamento do valor negociado ao vendedor do imóvel.
A partir desse momento, o comprador começa a pagar ao banco as parcelas mensais do financiamento, que incluem juros pré-estabelecidos.
Adicionalmente, é necessário que o contrato de financiamento seja registrado em cartório para formalizar a transação e assegurar a legalidade do processo.
Quais as vantagens do crédito imobiliário?
A maior vantagem do crédito imobiliário é facilitar o acesso ao elevado custo dos imóveis, permitindo que famílias, em especial aquelas de renda mais baixa, concretizem o sonho de possuir a própria casa.
Além disso, o crédito imobiliário oferece diversas vantagens que o tornam uma opção atraente para muitas pessoas que desejam adquirir, construir ou reformar um imóvel.
Aqui estão algumas das principais vantagens:
- Prazos longos para pagamento: os financiamentos imobiliários costumam ter prazos de pagamento bastante extensos que reduzem o valor das parcelas mensais, tornando-as mais acessíveis no orçamento familiar.
- Taxas de juros competitivas: comparadas a outras formas de crédito pessoal, as taxas de juros do crédito imobiliário são geralmente mais baixas, uma vez que o imóvel fica como garantia para o banco (hipoteca).
- Valorização do imóvel: com o tempo, o imóvel financiado pode valorizar-se, potencialmente aumentando o patrimônio do proprietário.
- Uso do FGTS: no Brasil, em muitos casos, é possível utilizar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para abater parte do valor do imóvel ou das parcelas do financiamento.
Isso pode facilitar bastante a compra para muitos trabalhadores.
- Estabilidade financeira: ao contrário do aluguel, onde o valor pode aumentar periodicamente, as parcelas de um financiamento imobiliário fixo não mudam ao longo do tempo (a não ser em casos de revisões contratuais específicas), o que proporciona uma previsibilidade financeira maior.
- Benefícios fiscais: dependendo das leis locais, os pagamentos de juros do crédito imobiliário podem ser dedutíveis no imposto de renda, o que pode representar uma economia adicional para o comprador.
Desse modo, essas vantagens fazem do crédito imobiliário uma ferramenta valiosa para o planejamento financeiro e a realização do sonho da casa própria para muitas pessoas.
Diferença entre crédito e financiamento
O financiamento é utilizado na compra de um bem específico, o crédito pode ser utilizado, por exemplo, para cobrir despesas.
O crédito normalmente é mais rápido de ser aprovado, sendo em alguns casos pré-aprovado. No entanto, ele também possui um risco mais alto para a instituição financeira, o que resulta em juros mais altos.
Já o financiamento imobiliário é voltado para a compra de bens, no caso específico, a compra de um imóvel.
Ele também possui um processo mais demorado para o cliente final, onde são avaliados os documentos do imóvel, verificando se o valor se adequa à renda do indivíduo.
Tipos de crédito imobiliário
É essencial entender os diferentes tipos de créditos imobiliários para orientar seus clientes na escolha mais adequada. Por isso, reunimos os 4 tipos principais a seguir:
Sistema Financeiro de Habitação
O SFH é o mais utilizado no Brasil, isso porque tem como objetivo permitir que o cliente construa ou compre seu próprio imóvel. Foi criado em 1964, de acordo com a lei número 4.380.
Esse sistema permite a utilização do valor depositado no FGTS, Fundo de Garantia por Tempo de Serviço. Nesse caso, o fundo pode ser utilizado como pagamento total ou parcial do imóvel.
Para a utilização desse método, é previsto que o crédito seja de até 80% do valor total do imóvel, com um limite de R$1,5 milhão.
Sistema de Financiamento Imobiliário
Já o Sistema de Financiamento Imobiliário, ou apenas SFI, é uma opção mais recente em relação ao anterior.
Ele se diferencia em alguns pontos, sendo o principal deles o fato de englobar imóveis que não estão incluídos no SFH, ou seja, aqueles acima de R$1,5 milhão.
Em outras palavras, esse tipo de financiamento tem como foco investidores do mercado imobiliário.
A taxa de juros do SFI pode variar de acordo com as decisões feitas entre as partes, e não é possível utilizar recursos do FGTS nesse tipo de financiamento.
Como pode ser observado, ambas as opções são válidas, pois atendem a públicos diferentes dentro do mercado imobiliário.
Carteira Hipotecária
A Carteira Hipotecária compartilha semelhanças com o Sistema Financeiro Imobiliário, principalmente quanto à origem dos recursos, que vêm de investimentos e poupanças.
No entanto, essa modalidade oferece maior liberdade contratual, já que não está atrelada a regulamentações legais pré-fixadas, permitindo aos bancos estabelecer suas próprias normas e utilizar seus recursos para a concessão de créditos.
O que traz benefícios como maior segurança para a instituição financeira, linhas de crédito ajustadas ao perfil do contratante e a possibilidade de acessar montantes de financiamento superiores.
Por essas razões, essa modalidade é frequentemente utilizada para financiamentos de imóveis de alto valor, geralmente acima de R$ 500 mil.
Direto com a construtora
O financiamento direto com a construtora é uma opção que dispensa a intermediação de bancos, permitindo que o cliente faça seus pagamentos diretamente à empresa responsável pela obra.
Nessa modalidade, as parcelas são reajustadas de acordo com o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).
E após a conclusão da obra, a correção passa a ser feita pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou pelo Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM).
Uma das grandes vantagens deste tipo de financiamento é a previsibilidade financeira para o comprador, que paga parcelas fixas do início ao fim da construção, mantendo o mesmo valor mensal e facilitando o planejamento financeiro pessoal.
Documentos necessários para que o cliente solicite crédito
Ao solicitar um financiamento imobiliário, é fundamental que o cliente esteja preparado para apresentar a documentação necessária e preencher uma ficha cadastral.
Esses documentos são essenciais para que a instituição financeira avalie a capacidade de crédito do solicitante.
No caso de pessoas jurídicas interessadas em financiamento imobiliário, a lista de documentos necessários é diferente.
Além disso, são exigidas a Certidão Negativa de Débitos com o INSS, a Certidão de Quitação de Tributos Federais e o Certificado de Regularidade do FGTS.
Esses documentos ajudam a comprovar a saúde financeira da empresa e sua regularidade fiscal e previdenciária.
É importante destacar que a lista de documentos requeridos pode variar de acordo com a instituição financeira e a fase do processo de financiamento imobiliário.
Quais as tarifas do crédito imobiliário?
Além dos tipos de crédito, é necessário saber quais as tarifas que podem incidir das parcelas que seu cliente irá pagar.
Por isso, é necessário ele estar atento a quais são elas, para que consiga arcar com todas as despesas sem gerar problemas financeiros para ele nem para seu negócio.
Taxa de avaliação
A taxa de avaliação é uma tarifa paga ao profissional que irá avaliar o estado atual do imóvel antes do contrato de crédito ser finalizado com o banco ou instituição financeira.
Basicamente, essa tarifa é para arcar com os custos da visita desse profissional. Devendo ser paga pelo cliente que está contratando o crédito imobiliário.
Taxa de contratação bancária
Essa taxa, que também deve ser paga pelo cliente, é cobrada pelos serviços prestados pelo banco.
Entre eles, pode-se citar os custos de emissão de contrato, pesquisas cadastrais e entre outros.
O valor dessa tarifa pode variar de acordo com o banco escolhido, sendo algo em torno de 1% a 3%.
Imposto de transmissão de bens imóveis
O ITBI é um imposto municipal cobrado sobre a transmissão de um imóvel, seja por compra e venda, doação, permuta, herança, dentre outras formas de transferência.
Esse tributo pode variar de acordo com o valor da transação, custando em média um valor entre 2% a 5%.
Tarifa de registro do imóvel
Por fim, temos a tarifa de registro, sendo paga no cartório ao registrar o imóvel adquirido.
O valor varia de acordo com cada estado.
No entanto, independente da região, haverá quatro categorias de registro, sendo elas:
- Registro de compra: quando é realizada a transferência de posse;
- Registro da alienação fiduciária: quando o devedor passa o bem ao credor, como garantia do pagamento.
- Averbação de registros anteriores: realizado se houver alterações nos registros existentes do imóvel;
- Certidão de ônus: informando sobre a legalidade do imóvel.
Quem pode solicitar o crédito imobiliário?
Para garantir a aprovação de um crédito imobiliário, é essencial que o cliente atenda a certos critérios e exigências impostas pelas instituições financeiras.
Essas exigências incluem a avaliação da renda do cliente para assegurar que ela seja suficiente para cobrir as parcelas mensais do empréstimo, além do comprometimento dessa renda com outras obrigações financeiras já existentes e as despesas essenciais para a manutenção básica do cliente.
De acordo com o Banco Central, os bancos geralmente estabelecem que o comprometimento máximo da renda mensal não ultrapasse 30%, embora possam realizar outras análises para decidir sobre a concessão do financiamento.
Alguns dos requisitos básicos incluem ser brasileiro nato ou naturalizado, ou, no caso de estrangeiros, possuir visto permanente no país.
Outras condições incluem não possuir restrições em cadastros de crédito como Serasa, SPC, BACEN e Receita Federal, demonstrar capacidade econômico-financeira para o pagamento da parcela mensal e, no caso de menores, ter pelo menos 16 anos completos.
Como você, corretor de imóveis, deve orientar o seu cliente?
O corretor imobiliário desempenha um papel importante no mercado, sendo o único profissional autorizado em todo o Brasil a intermediar transações imobiliárias.
É essencial que ele possua experiência e amplo conhecimento para orientar o cliente sobre as regras, analisar cada situação específica, esclarecer dúvidas e fornecer informações cruciais, garantindo assim a realização do melhor negócio possível.
Além de ser um especialista nos aspectos técnicos e legais, o corretor imobiliário deve ser um profissional qualificado que facilita os processos e está sempre disponível para auxiliar seus clientes.
Essa abordagem não só simplifica as transações como também ajuda a construir relacionamentos duradouros.
Ao proporcionar uma experiência positiva, o corretor não só conquista a confiança do cliente, mas também o transforma em um promotor dos seus serviços e da imobiliária, incentivando recompra e recomendações, o que é fundamental para o crescimento e sustentabilidade no setor imobiliário.
Separamos as principais dicas para realizar uma orientação correta com o seu cliente:
1. Educação financeira
Incentive seus clientes a entenderem suas próprias finanças. Isso inclui a análise de renda, despesas e a capacidade de assumir um financiamento de longo prazo.
Ajude-os a compreender as implicações financeiras de um empréstimo imobiliário, incluindo taxas de juros, encargos e o custo total ao longo do tempo.
2. Documentações
Oriente os clientes sobre a documentação necessária para o processo de solicitação de crédito.
Certifique-se de que eles reúnam todos os documentos de forma organizada e atualizada para evitar atrasos e rejeições.
Documentos comuns incluem identificação pessoal, comprovantes de renda, documentação do imóvel, entre outros.
3. Escolha da instituição financeira
Auxilie seus clientes na escolha da instituição financeira mais adequada, pois cada banco ou instituição financeira pode oferecer condições diferentes de crédito.
Uma comparação cuidadosa das taxas de juros, condições de financiamento e custos adicionais é crucial.
4. Condições de financiamento
Explique as diferentes opções de financiamento disponíveis, como SAC (Sistema de Amortização Constante) ou PRICE (Tabela Price), e discuta qual delas se adapta melhor ao perfil e à capacidade de pagamento do cliente.
5. Consulta de score de crédito
Aconselhe seus clientes a verificar e possivelmente melhorar seu score de crédito antes de aplicar para o financiamento.
Um bom score pode facilitar a aprovação e garantir taxas de juros mais favoráveis.
6. Simulação de financiamento
Encoraje o uso de ferramentas de simulação de financiamento disponíveis nos sites das instituições financeiras.
Isso ajudará os clientes a terem uma ideia clara das parcelas mensais e se elas cabem em seu orçamento.
7. Leitura do contrato
É básico, mas é sempre bom reforçar que antes de fechar o negócio, garanta que o cliente leia e entenda todos os termos do contrato de financiamento.
Isso inclui as obrigações, taxas, penalidades por atraso e quaisquer outras cláusulas que possam impactar a transação a longo prazo.
8. Garanta um planejamento
Aconselhe seus clientes a planejarem um fundo de emergência que possa cobrir as despesas do financiamento em caso de imprevistos, como desemprego ou grandes despesas médicas.
9. Incentive a negociação
Incentive-os a negociar com a instituição financeira.
Muitas vezes, é possível conseguir melhores condições de financiamento, especialmente se o cliente possui um bom histórico de crédito ou oferece uma entrada significativa.
Essas dicas não só ajudarão você a se posicionar como profissionais de confiança, mas também garantirão que seus clientes estejam bem informados e preparados para o processo de solicitação de crédito imobiliário.
Profissionais autônomos podem conseguir crédito imobiliário?
Sim, profissionais autônomos podem obter crédito imobiliário, desde que comprovem sua renda efetivamente.
Para isso, podem utilizar documentos como a declaração do Imposto de Renda, recibos de serviços prestados ou extratos de movimentações bancárias, que servem para demonstrar a consistência dos ingressos financeiros.
É também essencial que o profissional autônomo possua uma conta corrente em seu nome e que mantenha uma movimentação regular dessa conta.
Isso permite a geração de extratos bancários que podem ser apresentados ao gerente do banco para validar a existência e a regularidade da renda declarada.
E se você chegou até aqui e quer impulsionar o seu conhecimento na carreira de corretor de imóveis, aproveite para conferir nossos conteúdos do blog que são direcionados para profissionais do ramo imobiliário.
