Saiba quais são os documentos de compra e venda de imóveis

Os documentos de compra e venda de imóveis são essenciais para garantir a segurança e a legalidade nas transações imobiliárias. 

Portanto, é importante que corretores de imóveis estejam bem informados sobre todos os aspectos envolvidos, desde o contrato de compra e venda até a escritura pública.

Dessa forma, para corretores de imóveis, conhecer a fundo os documentos de compra e venda de imóveis é uma habilidade imprescindível. 

Esse conhecimento não apenas fortalece sua credibilidade profissional, mas também proporciona um serviço mais confiável aos seus clientes. 

Além disso, eles podem antecipar e resolver possíveis obstáculos antes que se tornem problemas maiores, facilitando uma negociação imobiliária mais fluida e eficiente. 

Em um mercado competitivo, a capacidade de manejar rapidamente e com precisão os documentos pode ser o diferencial que leva ao sucesso e satisfação do cliente.

Por isso, reunimos nesta publicação tudo que você precisa saber sobre documentação de compra e venda de imóvel, as despesas que envolvem esses processos, quais são as taxas e muito mais.

Assuntos que você irá encontrar:

• Como é feita a venda de um imóvel?
• Quais são as taxas para a compra de imóvel?
• Lista dos documentos de compra e venda de imóveis;
• O que são certidões negativas?
• Certidões para a venda de imóveis;
• Passo a passo para o registro de imóvel.

Como é feita a venda de um imóvel?

A partir do interesse de ambas as partes, uma da venda e outra de compra, toda a documentação necessária deve ser providenciada para a elaboração do contrato.

Este contrato será o registro do acordo entre as partes e define as cláusulas a serem seguidas.

Por isso, o contrato é indispensável, pois é nele que serão delimitados os prazos, regras, valores e formas de pagamento da operação.

Com o contrato assinado e a negociação finalizada, seja pelo pagamento à vista ou financiamento do imóvel, é necessário realizar a transferência para o novo proprietário, o comprador.

Sendo assim, para efetivar a venda, é necessário fazer a escritura, que assegura a legalidade da transação. 

É nessa etapa que se transfere oficialmente o imóvel para o comprador, tornando-o responsável pelo pagamento de tributos e possíveis alterações na propriedade. 

O registro do imóvel impede o vendedor de comercializá-lo novamente ou de alegar que ainda é o proprietário, sendo, portanto, indispensável. 

É importante levar a escritura ao Cartório de Registro de Imóveis para completar esta última etapa. Se o imóvel for financiado, ele fica alienado à instituição financeira até a quitação da dívida, após a qual um novo registro pode ser emitido em nome do comprador.

Quais são as taxas para a compra de imóvel?

Os imóveis novos, ainda na planta ou já prontos, comprados diretos da incorporadora, podem envolver taxas extras que nem sempre estão no valor que está na escritura. São elas:

Taxa de cessão de contrato: seu custo é variável, podendo ser de até 3,5% do valor do imóvel. 

Essa taxa é cobrada pela incorporadora quando o comprador anterior revende o imóvel sem antes quitar o saldo que possui com a incorporadora.

Corretagem: o custo da corretagem varia conforme o estado, conforme orientação de cada Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI). Normalmente o preço varia entre 6% a 8% do valor do imóvel. 

Essa taxa é cobrada pela corretora por um serviço prestado à incorporadora, que transfere o custo para o comprador.

Taxa de obra: está vinculada ao financiamento de imóveis adquiridos em construção ou a serem construídos por meio da contratação junto à Caixa Econômica Federal. Portanto, é um encargo devido exclusivamente ao banco que forneceu o crédito.

Lista dos documentos de compra e venda de imóveis

Confira a lista de documentos necessários do imóvel, do vendedor e comprador:

Documentos do imóvel

• Números da matrícula e do Cartório de Registro do Imóvel. O banco que concederá o crédito imobiliário ao comprador, no caso de financiamento, ou o Cartório de Notas da sua região, no caso de compra à vista, poderão solicitar outros documentos durante o processo;
• Declaração de quitação de débitos condominiais, necessária para apartamentos ou casas em condomínio, deve ser assinada pelo síndico com a chancela da administradora de condomínio responsável;
• Ata de eleição do síndico;
• Capa do IPTU com código de contribuinte, caso não conste na matrícula;
• Escritura registrada no Cartório de Registro de Imóveis;
• Habite-se (documento que comprova que o imóvel tem autorização da Prefeitura e é habitável, conforme os detalhes estruturais);
• Contas de água e luz, para verificar se não há nenhum pagamento pendente que possa ser transferido para o novo proprietário após a compra.

Documentos do vendedor do imóvel

• Documento de identidade com CPF;
• Comprovante de endereço atualizado, emitido há menos de 30 dias;
• Certidão de Estado Civil: para pessoas solteiras, Certidão de Nascimento; para casados após 1977, Certidão de Casamento e Escritura Pública de Pacto Antenupcial.

Se você possui uma empresa em seu nome ou participação como sócio, também é necessário apresentar:

• Cartão CNPJ;
• Alterações contratuais ou estatutárias;
• Cópia do Estatuto ou Contrato Social;
• Carta com a data da última modificação do estatuto ou do contrato do negócio.

Documentos do comprador do imóvel

• RG;
• CPF;
• Comprovante de residência;
• Comprovante de estado civil: certidão de casamento, de ambos os cônjuges, ou certidão de nascimento para solteiros;
• Contrato de compra e venda assinado;
• Documento de identidade com CPF;
• Certidão de Estado Civil;
• Comprovante de endereço emitido nos últimos 30 dias;
• Comprovante de renda: especialmente necessário em casos de financiamento imobiliário. 

Existem diferentes formas de comprovar a renda, entre as mais comuns estão folha de pagamento, declaração de imposto de renda, movimentação bancária de pessoa física ou jurídica, entre outras. 

É importante verificar diretamente com o vendedor ou a instituição concedente do crédito quais documentos são aceitos como comprovação de renda.

Além disso, caso utilize o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) na compra, também é necessário apresentar:

• Cópias autenticadas das páginas da carteira de trabalho que mostram a identificação do trabalhador e a data de contratação;
• Extrato das contas do FGTS dos últimos dois anos;
• Autorização para movimentação do saldo do FGTS e declaração de permissão de uso.

No caso de financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), também é necessário apresentar uma declaração que comprove ser a primeira compra de imóvel.

O que são certidões negativas?

Certidões são documentos escritos que têm como objetivo comprovar um ato ou registro de algum processo ou documento de um setor público. 

Elas podem ser uma transcrição integral (traslado) ou um resumo, desde que representem fielmente o conteúdo original.

Essas certidões são fundamentais para a análise de segurança em transações imobiliárias, pois indicam se há algum impedimento para a compra e venda. 

Os envolvidos na transação devem providenciar suas respectivas certidões: o comprador paga pelas suas e o vendedor pelas dele e do imóvel. É crucial arquivar todos esses documentos.

O custo geralmente é de R$ 400,00 por CPF, se contratada a assessoria de um despachante, para pessoa física. 

No entanto, muitas certidões podem ser obtidas online gratuitamente. A certidão positiva é indesejável, pois indica que há pendências ou questões a serem analisadas.

Certidões para a venda de imóveis

Além dos documentos mencionados, o vendedor precisa apresentar as seguintes certidões negativas:

• De ações trabalhistas;
• Da Justiça Federal;
• De ações cíveis;
• Das ações da Fazenda Estadual;
• Das ações da Fazenda Municipal;
• Das ações em família;
• Do Cartório de Protestos;
• Da Dívida Ativa da União/negativa do Imposto de Renda.

Esses documentos comprovam que o vendedor está em conformidade com a lei. Além disso, a maioria dessas certidões pode ser obtida online mediante o pagamento de algumas taxas.

Passo a passo para o registro de imóvel

De acordo com o site Jusbrasil o passo a passo simplificado para o registro envolve:

1. Escolha um tabelionato de confiança para realizar a lavratura da escritura;

2. Para a lavratura da escritura, é necessário apresentar a cópia do contrato de compra e venda assinado, documentos pessoais do comprador (RG, CPF, Certidão de Casamento, etc.), e as certidões da entidade vendedora;

3. O tabelionato confeccionará a minuta da escritura e encaminhará para validação do comprador e da vendedora;

4. O comprador deverá pagar algumas taxas, como o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), os custos do tabelionato, entre outros.

5. Após os pagamentos, o tabelionato lavrará a escritura e coletará as assinaturas das partes, entregando o traslado da escritura ao comprador;

6. O comprador deve encaminhar o traslado da escritura, junto ao comprovante de pagamento do ITBI, ao Cartório de Registro de Imóveis da jurisdição do imóvel, para que seja efetuado o registro na matrícula do imóvel;

7. O Cartório de Registro de Imóveis (CRI) tem um prazo de 30 dias para registrar a escritura;

8. O CRI entregará ao comprador uma matrícula atualizada do imóvel, demonstrando o registro do imóvel em nome do comprador.

Além disso, a Escritura Pública de Compra e Venda deve conter os dados exigidos pelo art. 215 do Código Civil, garantindo que vendedores e compradores estejam perfeitamente qualificados com as seguintes informações:

E se você chegou até aqui e quer saber mais sobre taxas e indicadores, confira a nossa publicação completa sobre índices do mercado imobiliário.