Nos últimos anos, o mercado imobiliário tem passado por transformações dignas de um roteiro de filme.
De um lado, a ascensão de uma nova geração de milionários moldando os preços e os estilos dos imóveis e do outro, cidades onde o IPTU pesa mais do que uma parcela do financiamento.
Enquanto isso, na Espanha, a crise imobiliária virou um verdadeiro jogo de sorte, com inquilinos disputando aluguéis por sorteio.
Mas em meio a tantas mudanças, um tema ganha destaque: a inteligência artificial e sua influência na segurança do setor imobiliário.
Com a IA sendo cada vez mais utilizada para prever fraudes, otimizar sistemas de vigilância e até mesmo analisar padrões de compra e venda, a tecnologia está revolucionando a forma como lidamos com a segurança digital.
Neste artigo, vamos explorar como a IA está moldando o mercado imobiliário, além de outras tendências que estão redefinindo a forma como compramos, alugamos e investimos em imóveis.
Assuntos que você irá encontrar:
- A nova geração de milionários e o impacto no mercado imobiliário;
- Cidade do litoral paulista tem o IPTU mais caro do Brasil;
- Crise imobiliária leva inquilinos a disputarem aluguel por sorteio;
- Idosos encontram novas opções de moradia em condomínios exclusivos;
- O impacto da inteligência artificial na segurança do mercado imobiliário.
A nova geração de milionários e o impacto no mercado imobiliário
O dinheiro está trocando de mãos - e, com ele, as preferências no mercado imobiliário também estão mudando.
De acordo com o Luxury Outlook Report 2025, da Sotheby 's International Realty, a geração millennial - nascidos entre 1981 e 1996 - está prestes a herdar impressionantes US$84 trilhões das gerações anteriores.
E adivinha? Esse novo perfil de compradores já está transformando o que se considera um imóvel de luxo.
Com mais poder de compra, os millennials buscam propriedades que vão além do glamour tradicional: querem tecnologia, sustentabilidade e personalização.
Nada de mansões clássicas sem conexão com o mundo digital. A tendência agora é morar com conforto, mas sem abrir mão da inovação e do propósito.
Essa tendência se aplica tanto aos jovens empreendedores, que investem em imóveis de alto padrão, quanto aos herdeiros que estão assumindo negócios familiares, sem esquecer aqueles que contam com uma ajudinha dos pais para fechar negócio.
Aliás, um estudo da Legal & General, no Reino Unido, revelou que 42% dos imóveis comprados por pessoas com menos de 55 anos tiveram algum apoio financeiro dos pais.
E se engana quem pensa que isso inclui só o mercado de luxo.
Mesmo quando o dinheiro não vem diretamente da herança, o suporte familiar ainda tem um papel essencial nas grandes transações imobiliárias.
Voltando ao tópico de estilo dos imóveis, de acordo com o Luxury Outlook Report 2025, um dos primeiros pontos destacados para o mercado de luxo é a busca crescente por imóveis que estejam próximos à natureza, arte e cultura.
O fenômeno conhecido como “Efeito White Lotus” ganhou força após a segunda temporada da série da HBO, onde os personagens desenvolvem suas tramas em um resort de luxo na Sicília.
Em outras palavras, os compradores de imóveis de luxo não estão apenas à procura de novos empreendimentos, muitos estão buscando lugares com charme histórico, que foram restaurados ou reformados, trazendo à tona o desejo por um equilíbrio entre o moderno e o clássico.
Além disso, para os millennials, os imóveis não são apenas locais de descanso, também são cenários da vida cotidiana.
Hoje em dia, esses espaços são o pano de fundo para selfies e vídeos. Ou seja, mais do que um simples lugar para morar, os imóveis se transformam em prolongamentos da identidade e na vitrine digital que essa geração exibe em seus perfis.
Para essa nova geração de compradores, qualidade de vida é fundamental, e o lado “spa” dos imóveis se tornou imprescindível.
Por isso, academias, piscinas, banheiros espaçosos, saunas e instalações esportivas de primeira linha são itens altamente valorizados.
A grande diferença é que, enquanto famílias estabelecidas preferem bairros mais tradicionais e valorizados, os jovens compradores estão dispostos a explorar regiões fora dos eixos mais nobres.
Pesquisas afirmam que o consumo de séries de televisão têm impacto direto na forma com a qual vivemos e nos comportamos. Segundo o relatório da Sotheby 's, programas como White Lotus, Bridgerton e filmes como Saltburn ajudaram a trazer de volta à moda o luxo de estilo antigo nos imóveis.
Cidade do litoral paulista tem o IPTU mais caro do Brasil
O IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) é um tributo municipal cobrado anualmente, geralmente no início do ano, de todos os proprietários de imóveis em áreas urbanas.
Esse imposto tem a função de financiar serviços públicos essenciais, como saúde, educação, infraestrutura e segurança, que são responsabilidade das prefeituras.
Embora o imposto possa ser um alívio para alguns orçamentos, em muitas cidades do Brasil ele pode representar uma parcela considerável das despesas anuais.
Em algumas localidades, os valores do IPTU chegam a ser impressionantes. Um exemplo é Ilha Comprida, no litoral de São Paulo, onde o imposto mais caro do Brasil é registrado.
Para imóveis de alto padrão, o valor pode ultrapassar os R$86 mil anualmente, de acordo com levantamento feito por uma empresa do setor imobiliário.
Localizada no litoral sul de São Paulo, a cerca de 230 km da capital paulista, Ilha Comprida é famosa por suas belas praias e paisagens naturais, atraindo turistas durante o ano todo, especialmente no verão.
Com aproximadamente 11 mil habitantes, a cidade se destaca pelo seu potencial turístico e áreas de preservação ambiental.
Embora tenha um porte pequeno e seja voltada principalmente para atividades turísticas, Ilha Comprida chama a atenção por algo incomum: o IPTU extremamente alto cobrado em algumas propriedades.
Os imóveis de alto padrão, especialmente os localizados na região litorânea, têm se tornado cada vez mais valorizados, reflexo do aumento da demanda por imóveis de luxo, tanto para veraneio quanto para investimentos.
Como consequência, o valor do imposto subiu consideravelmente.
A cidade arrecadou R$16,7 milhões com o IPTU em 2024, resultando em uma média de R$1.687,49 por habitante e pode chegar a até R$86 mil para imóveis de alto padrão.
Por que o valor do IPTU varia entre as cidades?
O valor do IPTU pode variar consideravelmente de uma cidade para outra, e isso acontece por diversos motivos, como a política fiscal local, as características econômicas e imobiliárias de cada região.
A seguir, destacamos alguns dos principais fatores que explicam essas diferenças:
2. Localização do imóvel dentro da cidade;
3. Política tributária local;
4. Tamanho e infraestrutura da cidade;
5. Planejamento urbano.
Crise imobiliária leva inquilinos a disputarem aluguel por sorteio
Segundo o portal imobiliário espanhol Idealista, o aluguel de imóveis na capital Madri sofreu um aumento de 82% na última década.
A disparada de preços no mercado imobiliário fez com que muitas pessoas adiassem a tão desejada independência ou se vissem obrigadas a recorrer a outras alternativas.
Atualmente, a cidade espanhola enfrenta um grande desafio habitacional, com apenas 9.200 moradias sociais para seus 3,4 milhões de habitantes, um dos índices mais baixos da União Europeia.
Em comparação, Paris conta com 260.750 moradias populares para 2,1 milhões de pessoas, e Berlim tem 100.000 unidades para uma população semelhante à de Madri.
Com a demanda crescente por moradia, a prefeitura de Madri realiza sorteios trimestrais para distribuir entre 50 e 200 apartamentos sociais a cada edição.
De acordo com Álvaro González, responsável pelo setor de habitação da cidade, mais de 80% dessas moradias são destinadas a jovens com menos de 35 anos e famílias com filhos menores.
O programa garante que os inquilinos paguem no máximo 30% da renda mensal pelo aluguel. No entanto, apesar da ajuda, apenas 1% dos candidatos conseguem obter um imóvel.
Especialistas alertam que o déficit habitacional da Espanha já alcança 600.000 unidades. Atualmente, o país constrói cerca de 90.000 moradias por ano, enquanto a demanda cresce a um ritmo de 120.000 unidades anuais.
Além disso, a expansão dos aluguéis para turistas tem exacerbado a crise habitacional. Cidades como Madri, Barcelona e Valência enfrentam aumentos médios de 20% ao ano nos preços dos aluguéis.
Essa situação tem gerado grande insatisfação popular, levando milhares de pessoas às ruas em protestos para exigir soluções.
O governo promete expandir a oferta de moradias sociais, no entanto, os números indicam que o desafio está longe de ser superado.
Idosos encontram novas opções de moradia em condomínios exclusivos
A ausência de políticas habitacionais voltadas para idosos no Brasil fez com que surgisse a necessidade de soluções para resolver essa questão nos níveis municipal e estadual.
Focadas em idosos que têm autonomia para morar sozinhos e não precisam de cuidados constantes, surgem no país as primeiras iniciativas como condomínios, repúblicas e vilas.
Exemplos disso incluem o programa Cidade Madura no governo da Paraíba, reconhecido como referência em moradia para idosos, a Vila do Pari, em São Paulo, e as repúblicas municipais de Santos (SP).
Mantida há 10 anos pela Prefeitura de São Paulo, a Vila dos Idosos oferece moradia acessível para mais de 2 milhões de pessoas acima de 60 anos na maior cidade do Brasil.
O espaço conta com 57 apartamentos de 42m² e 88 quitinetes de 30m², e os residentes são aposentados com renda entre um e três salários mínimos e pagam mensalmente 10% do seu salário, além de uma taxa simbólica de condomínio de R$35.
Esse valor contribui para a manutenção de serviços essenciais, como elevadores, segurança 24 horas e uma academia ao ar livre.
O Cidade Madura, pioneiro no país, oferece condomínios exclusivos para pessoas com mais de 60 anos.
A proposta atende idosos de baixa renda que conseguem viver sozinhos ou com um cônjuge.
Além das adaptações nos apartamentos, o programa também valoriza a socialização. Os condomínios contam com academias voltadas para idosos, pistas de caminhada, salas de informática, redários, hortas e até centro de saúde.
Na Paraíba, cidades como João Pessoa, Campina Grande, Cajazeiras e Guarabira já receberam quatro condomínios especialmente para idosos.
Além disso, um quinto empreendimento está sendo finalizado na cidade de Souza e um sexto projeto está em fase de licitação na mesma região.
Em uma entrevista realizada pelo Estadão, a arquiteta Lívia Miranda, professora da Universidade Federal de Campina Grande, vê a iniciativa com bons olhos e destaca que o programa é muito bem recebido pela opinião pública na Paraíba.
No entanto, ela alerta que a criação de empreendimentos exclusivos para idosos pode isolá-los da diversidade social.
Outro ponto de atenção levantado por Lívia é a localização dos condomínios, que frequentemente ficam distantes dos grandes centros urbanos, algo comum em programas habitacionais.
A ideia para os próximos anos é que o programa Cidade Madura se torne um projeto federal e receba 20% dos investimentos em habitação social para moradias destinadas a quem tem mais de 60 anos e renda de até cinco salários mínimos.
O impacto da inteligência artificial na segurança do mercado imobiliário
Que a inteligência artificial está revolucionando o mercado imobiliário todos nós já sabemos, certo? Com chatbots inteligentes e modelos preditivos, as imobiliárias conseguem oferecer cada vez mais um atendimento mais ágil e uma gestão mais eficiente.
Mas, junto com essas inovações, surge uma questão essencial: como proteger os dados sensíveis gerados por essas tecnologias?
Embora muitas informações do setor sejam públicas - como endereços e descrições de imóveis - há dados que exigem cuidado redobrado, como contatos de proprietários, registros financeiros e contratos de locação ou compra.
Apesar da IA generativa ser uma grande ajuda no dia a dia e facilitar a automação e personalização de serviços, ela também traz alguns riscos.
Técnicas como prompt injection e golpes de engenharia social podem comprometer a segurança de imobiliárias e clientes.
A boa notícia? A mesma tecnologia que cria desafios também pode ser uma grande aliada na proteção de dados. Com as estratégias certas, é possível aproveitar o melhor da IA sem abrir mão da segurança.
Por que a IA é uma aliada e não uma vilã?
Com a capacidade de identificar comportamentos suspeitos e analisar grandes volumes de dados em tempo real, essas ferramentas detectam ameaças de forma rápida e eficiente.
Os sistemas mais modernos conseguem até mesmo reconhecer padrões de uso e bloquear acessos indevidos automaticamente ao identificar anomalias.
Isso não só protege informações sensíveis, como também fortalece a relação de confiança entre imobiliárias e clientes.
No entanto, vale lembrar que nenhuma tecnologia substitui boas práticas de segurança. Ou seja, medidas como controle de acesso, que limita informações apenas a pessoas autorizadas, são essenciais.
Além disso, treinar a equipe continuamente para evitar golpes de phishing e engenharia social faz toda a diferença.
Manter sistemas sempre atualizados e configurar níveis personalizados de privacidade também são hábitos indispensáveis para qualquer imobiliária que deseja operar com segurança.
No fim das contas, o setor imobiliário precisa enxergar a IA generativa como uma oportunidade, e não como um risco.
Quando bem aplicada e combinada a práticas preventivas, essa tecnologia ajuda a modernizar processos, proteger dados e aprimorar o relacionamento com os clientes.
Para isso, é fundamental que a segurança da informação seja tratada não apenas como um desafio técnico, mas como uma estratégia de crescimento.
Quanto mais preparadas estiverem as imobiliárias para lidar com os desafios e oportunidades da IA, maior será a confiança dos clientes e o potencial de crescimento sustentável no mercado.
E se você quer entender ainda mais sobre IA na gestão imobiliária, não perca nosso webinar gratuito com Jota Baptista, criador do PROPTALKS, no dia 27 de março, às 19h. Se inscreva agora mesmo!
