O papel das incorporadoras no setor imobiliário

No mundo dinâmico do mercado imobiliário, o papel de uma incorporadora é fundamental e multifacetado. 

As incorporadoras são empresas especializadas no desenvolvimento de projetos imobiliários, que vão desde a concepção inicial de um empreendimento até a entrega final das unidades habitacionais ou comerciais. 

Seu trabalho é mais complexo do que simplesmente construir, pois envolve a identificação de oportunidades de mercado, a aquisição de terrenos, o planejamento e projeto de construções, bem como a gestão de todo o processo de vendas e marketing. 

Essas empresas funcionam como o motor principal que impulsiona o desenvolvimento urbano, transformando espaços e criando novos ambientes para moradia, trabalho e lazer.

Desse modo, ao se debruçar sobre essas questões, é capaz que você, corretor(a), se depare com o questionamento sobre o que realmente é uma incorporadora imobiliária.

E por isso que preparamos um conteúdo completo sobre as principais diferenças entre incorporadoras, construtoras e imobiliárias, como funciona de fato a incorporação imobiliária e as etapas de atuação. 

Assuntos que você irá encontrar:

• O que é uma incorporadora?
• Como funciona a incorporação imobiliária?
• Quais são as principais etapas de atuação?
• Qual a diferença entre incorporadora e construtora?
• Qual a diferença entre incorporadora e imobiliária?
• Construtora x imobiliária;
• Crowdfunding imobiliário e incorporadoras;
• Como a incorporação auxilia na carreira de corretor de imóveis?

O que é uma incorporadora?

A incorporadora de imóveis é uma organização, regulamentada pela Lei n.º 4.591/64, responsável por realizar o planejamento, articulação e idealização de um bem. 

Incumbida pelas etapas iniciais e gerenciamento geral, a incorporadora analisa possíveis hipóteses e perspectivas, realiza a aquisição do local que abrigará o imóvel e ordena o projeto de formação da construção.

É dela também o papel de formalização em cartório, produzindo documentações explicativas e detalhadas a respeito do propósito, funcionamento, licenças, metragem, alvarás, formas de comercialização e quaisquer outros dados obrigatórios para se possa dar início às etapas de edificação.

A partir disso, realiza a contratação da construtora encarregada pela execução, fazendo a gestão dos procedimentos e atendendo como responsável legal a eventuais necessidades ou descumprimentos.

Além disso, essas empresas fazem a prospecção de possíveis clientes, estandes de vendas, parcerias com imobiliárias e até mesmo o diálogo com a comunidade e local onde a obra será executada.

Por fim, após a finalização da edificação, a incorporadora precisa prestar assistência técnica aos clientes que tenham adquirido os espaços por um intervalo de até cinco anos.

Como funciona a incorporação imobiliária?

O procedimento de incorporação imobiliária acontece desde o planejamento inicial até a conclusão e entrega do projeto. 

Inicia-se com a análise de viabilidade, que engloba a seleção do terreno, avaliação do mercado e desenvolvimento do projeto. 

Essas ações avançam na criação de um plano de negócios abrangente. Este plano contém informações cruciais sobre o projeto imobiliário, incluindo detalhes que se estendem além da fase de construção. Dentre estes detalhes, destacam-se:

Após a conclusão desta fase, e como falado anteriormente, o processo de incorporação é formalizado através do registro no Cartório de Registro de Imóveis localizado na área do projeto. Este registro é essencial para a legalização da construção.

Com o registro concluído, inicia-se a venda dos apartamentos ainda na planta, permitindo o avanço nas negociações para a construção. 

Caso algumas unidades não sejam vendidas nessa fase, a comercialização pode prosseguir mesmo após a finalização do empreendimento imobiliário.

Quais são as principais etapas de atuação?

A atuação de uma incorporadora imobiliária envolve várias etapas-chave, cada uma crucial para o sucesso do desenvolvimento de um projeto imobiliário. 

Aqui estão as principais etapas:

Pesquisa de mercado: A incorporadora começa identificando e adquirindo um terreno adequado para o desenvolvimento. 

Isso envolve uma pesquisa detalhada para entender as demandas do mercado local, os tipos de propriedades que são mais procuradas e as localizações mais desejáveis.

Análise de viabilidade: Após identificar um terreno potencial, a incorporadora realiza uma análise de viabilidade. 

Incluindo avaliar o custo do projeto, o potencial de retorno sobre o investimento, os riscos associados e a conformidade com regulamentos e zoneamentos locais.

Planejamento e projeto: Essa etapa envolve o planejamento detalhado do projeto, incluindo o design arquitetônico, a configuração das unidades habitacionais ou comerciais, as infraestruturas e amenidades. 

Arquitetos, engenheiros e planejadores urbanos geralmente são contratados para este fim.

Financiamento: A obtenção de financiamento é crucial. Isso pode incluir empréstimos bancários, investidores privados ou a venda de unidades no papel.

Aprovações legais: A incorporadora deve obter todas as aprovações legais necessárias e licenças de construção dos órgãos governamentais relevantes. 

Isso pode ser um processo longo e complexo, dependendo da localização e do tipo de projeto.

Construção: Com o financiamento e as licenças em mãos, começa a construção. 

Esta fase envolve a gestão de empreiteiros e sub contratados, garantindo que a construção esteja de acordo com os planos e cronogramas.

Marketing e vendas: Paralelamente à construção, inicia-se o marketing, a venda das unidades, criação de materiais de marketing, a abertura de um showroom ou apartamento modelo e a contratação de corretores de imóveis.

Entrega das unidades: Com a construção concluída, as unidades são entregues aos compradores. Isso inclui a finalização de todo o trabalho de acabamento, inspeções e a transferência da propriedade.

A incorporadora pode também se envolver na gestão do imóvel após a venda, oferecendo serviços de manutenção ou gerenciamento de propriedades.

Desse modo, cada uma dessas etapas requer uma combinação de expertise técnica, financeira e de mercado, e a capacidade de navegar complexidades legais e regulamentares. 

A eficiência e eficácia com que uma incorporadora gerencia essas etapas podem ter um grande impacto no sucesso do projeto.

Qual a diferença entre incorporadora e construtora?

A construtora é a empresa que conduz o andamento das obras do imóvel. Essa execução ocorrerá conforme as orientações e instruções realizadas na etapa anterior, para atingir, dentro do prazo estabelecido, o sucesso do levantamento.

No dia a dia, é comum que seja confundida com as incorporadoras, principalmente porque, em muitos casos, um mesmo negócio se apresenta como responsável por todas essas fases.

Mas, na prática, a incorporação se destina a todo o planejamento, viabilidade e estruturação, enquanto a construtora age com a entrada da mão de obra e etapas civis e arquitetônicas do imóvel.

Dentre as especificações das obrigações da construção, estão ainda o comprometimento de uma entrega com qualidade e sem quaisquer indícios de contratempos estruturais, tais como infiltrações, desnivelamentos ou realizações diferentes das recomendações do planejamento técnico.

A diferença entre incorporadora e empreiteira

A empreiteira é uma organização que faz parte das etapas de edificação do projeto empregada pela construtora para execução de tarefas específicas.

A maioria das atividades está atrelada a funções como instalação de concretos, consertos de pequeno porte, instalações da parte sanitária, elétrica e demais demandas e necessidades percebidas. 

Recai sobre ela ainda os encargos técnicos a respeito de qualquer tipo de falha ou erro que possa ser encontrado.

Mas, diferentemente da incorporadora ou até mesmo da construtora, não é obrigatório que ela tenha, entre seus colaboradores, arquitetos ou engenheiros à frente dos ofícios. Isso porque ela apenas segue, à risca, todo o direcionamento e organização desenvolvido pela construtora.

Qual a diferença entre incorporadora e imobiliária?

A imobiliária tem a responsabilidade de realizar a administração de imóveis e procedimentos relacionados a eles, como condução de locações, vendas e compras, operando como intermediadora entre todos os indivíduos ou empresas envolvidas e facilitando o fechamento de contratos e negócios.

Ou seja, ela pode assumir a conclusão das transações das propriedades planejadas pela incorporadoras e executadas pelas construtoras, com o auxílio de empreiteiras.

Na imobiliária, o corretor passa a ser o profissional que inicia essas relações e presta os devidos esclarecimentos e orientações, tendo a obrigatoriedade de cadastro regularizado com o Conselho Regional de Corretores de Imóveis.

Construtora x imobiliária

De forma breve, a construtora é responsável pela criação física do imóvel, já a imobiliária atua no mercado auxiliando nas transações imobiliárias, sejam elas de venda, compra ou locação de imóveis já existentes ou em construção. 

É comum que uma incorporadora, que desenvolve projetos imobiliários desde o planejamento até a construção, trabalhe em conjunto com construtoras e imobiliárias para completar e comercializar seus projetos.

Sendo assim, aproveite para conferir o depoimento da MRU Construções, sobre como o sistema Jetimob auxiliou na gestão de negócios da empresa:

Crowdfunding imobiliário e incorporadoras

O crowdfunding imobiliário é uma das principais tendências da área. 

Isso porque esses são empreendimentos voltados para o investimento em obras e realização de acordos e coparticipações com as incorporadoras, visando a obtenção de capital e parceiros dispostos a apoiar e assegurar a viabilidade de projetos no campo.

Na prática, esse tipo de ação auxilia na pluralidade da carteira e promove atraentes retornos financeiros, enquanto possibilita que esses planejamentos saiam do papel. 

Logo, os investidores passam a ter uma remuneração conforme o sucesso das transações de locações ou vendas dos imóveis, aquecendo a movimentação do setor.

Como a incorporação auxilia na carreira de corretor de imóveis?

Os(as) corretores(as) de imóveis são os profissionais responsáveis pelo sucesso do fechamento de acordos e contratos imobiliários. 

E, dentro do seu dia a dia, contar com a autoridade, relevância e confiabilidade de incorporadoras podem apresentá-las como um ponto significativo diante de clientes.

Ao utilizar do apoio e parcerias com essas empresas, é possível recorrer a resultados prévios para atuarem como suporte. Aumentando, desta maneira, as chances de fidelização e permanência desses compradores.

A incorporadora pode auxiliar até mesmo na etapa de prospecção, já que você, corretor, ao estabelecer coparticipação com esse negócio, amplia a sua cartela de propriedades à disposição. 

Outro importante impacto está nas chances de significativo aumento da remuneração desses profissionais, que passam a contar com uma cartela de organizações mais relevantes e ativas.

Neste contexto, vamos explorar alguns benefícios chave que podem impulsionar a carreira de corretores e corretoras se optarem por colaborar com uma incorporadora:

Confiança do cliente: Quando você realiza negócios com uma incorporadora, consegue transmitir maior segurança aos seus clientes. 

A presença de uma empresa com CNPJ na negociação aumenta a confiança do cliente, especialmente se a incorporadora tiver uma reputação sólida. 

Portanto, ao prospectar e negociar, lembre-se de capitalizar sobre a credibilidade da incorporadora para facilitar a conclusão das transações.

Atendimento flexível: Trabalhando com uma incorporadora, você também pode oferecer um atendimento mais flexível aos seus clientes. Como autônomo, você tem a liberdade de se deslocar até o cliente e mostrar-lhe o imóvel em um horário conveniente. 

A flexibilidade de horário é um grande benefício, evitando conflitos com horários comerciais tradicionais e demonstrando um compromisso com um serviço de alta qualidade, o que pode ser decisivo no sucesso das negociações.

Ganhos financeiros: Colaborar com uma incorporadora também pode ser sinônimo de maior retorno financeiro. Como é sabido, as comissões para corretores autônomos tendem a ser mais altas, e isso não é diferente no caso de parcerias com incorporadoras. 

Frequentemente, estas empresas disponibilizam imóveis de maior valor, o que significa que cada venda realizada pode resultar em uma comissão significativa para sua conta bancária. 

Por isso, trabalhar de forma autônoma com incorporadoras pode ser um caminho para alcançar um bom retorno financeiro.

Esperamos que tenha conseguido apreender a dimensão e notoriedade de compreender mais a fundo o que é uma incorporadora e de que maneira ela pode favorecer e impulsionar o trabalho de corretores e imobiliárias.

Que tal continuar acompanhando as principais informações e tendências desse setor? Confira ainda nosso guia completo sobre como se destacar na área de imóveis.