Saber proceder corretamente no caso de inadimplência de um inquilino na locação resultará em um diferencial favorável na qualidade do serviço da sua imobiliária. Resolver essa situação com cautela, inteligência, praticidade e respeitando a legislação, garantirá a paz entre o proprietário e o inquilino inadimplente.
Nesse contexto, é imprescindível que você compreenda o conceito de inadimplência e saiba como agir, judicialmente e extrajudicialmente. E de que maneira solicitar o despejo quando a situação demandar por essa instância.
O que é inadimplência e quem é considerado inadimplente?
Em termos econômicos, a inadimplência é caracterizada pelo não pagamento de um compromisso financeiro até a data do seu vencimento. Isso acontece quando há um acordo de prazos entre as partes para aquisição temporária ou permanente de algum bem, assim como para a prestação de serviço, independentemente de sua natureza.
Já em se tratando dos termos mais específicos do Direito, a inadimplência é, em síntese, o descumprimento de um contato para a aquisição de bens ou serviços em qualquer uma de suas condições, previamente estabelecidas e acordadas entre as partes.
Assim sendo, é considerado inadimplente quem se encaixa nos contextos apresentados acima, referentes ao incumprimento ou insolvência financeira.
Registro em situações de inadimplência
No Brasil, o sistema do SERASA (Serasa Experian de Inadimplência do Consumidor) é o responsável por registrar as situações de inadimplência e reportar mensalmente as pessoas físicas de suas dívidas.
Esse sistema classifica as pessoas inadimplentes em virtude do descumprimento das obrigações de pagamento relacionadas a contratos e/ou dívidas. A primeira e principal consequência desse registro é a impossibilidade de obter aprovação para empréstimos em bancos ou para financiamentos, uma vez que as pessoas inadimplentes não possuem uma maneira concreta que demonstre condições financeiras para cumprir com suas responsabilidades.
Como cobrar o inquilino inadimplente?
É necessário considerar, antes de tudo, que toda pessoa, mesmo na situação de inadimplência, possui direitos. Mais que isso, ela pode fazê-los valer em instâncias legais caso se sinta desrespeitada.
Por isso é essencial que você tenha cautela ao realizar a cobrança de um inquilino inadimplente. Respeitar os limites da lei do inquilinato e buscar resolver a quitação do débito de forma amigável é a melhor saída.
Sim, a inadimplência resulta em um dano financeiro ao proprietário e à imobiliária. Contudo, é fundamental compreender a situação complexa e instável de quem não pode cumprir com seus compromissos financeiros. Isso porque a maioria dos inquilinos inadimplentes não acumula dívidas por opção, mas sim por incapacidade.
Como falamos com frequência, é importante preservar imagem da sua imobiliária. Ter empatia nesses momentos pode ser o diferencial. Tanto para resolver o problema do proprietário como o do inquilino.
Direitos do inquilino em situação de inadimplência
Em se tratando do aluguel ou propriedade, a moradia de uma pessoa é inviolável, inclusive quando se trata de um locatário inadimplente.
Quando se estabelece uma relação de inquilinato, o proprietário passa a ter apenas a posse indireta sobre o imóvel. Durante esse relacionamento, o locatário adquire a posse direta do imóvel. Dessa maneira, o inquilino se torna “dono temporário” da residência, possuindo direito de posse sobre ela.
Assim sendo, no decurso da vigência do contrato de aluguel ou durante o prazo legal para a desocupação, variável de 15 a 30 dias, alguns fatores devem ser notados.
Começando por: o locador não pode violar o direito à residência e só deve ingressar no imóvel mediante a autorização do inquilino. Além disso, o proprietário também não pode interferir na prestação de serviços ao inquilino. Isso envolve serviços básicos como luz, água e gás por exemplo. Mais importante, nem proprietário nem imobiliária podem expulsar forçosamente o inquilino inadimplente.
Tampouco está permitido o assédio ou perturbação para cobranças via comunicação particular. Isso inclui e-mail, telefonemas ou mensagens de texto. Naturalmente, ameaças e violências de qualquer classe visando à desocupação do imóvel estão estritamente proibidas por lei. Tais atitudes podem, inclusive, ser passíveis de multa e penas mais complexas.
A única forma legalmente reconhecida de solicitar a desocupação do imóvel alugado, mediante caso de inadimplência, é por meio de uma ação de despejo. Essa por sua vez deve ser previamente informada por carta oficial de notificação ao inquilino inadimplente.
Carta de inadimplência e Notificação Extrajudicial de Desocupação
Segundo o artigo 5º da Constituição Federal Brasileira:
“(…) a casa é asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial”.
Isto posto, a única forma de recuperar o imóvel e solicitar a retirada do inquilino inadimplente, caso este se recuse a desocupá-lo voluntariamente, é por meio de uma ordem judicial. Esta é cumprida por um oficial de justiça e se chama “ordem de despejo”.
O mais recomendável é que o locador seja orientado por um advogado especialista em Direito Imobiliário. Esse profissional solicitará uma mediação oficial, citando o inquilino inadimplente e o proprietário do imóvel.
Nesta instância, ainda anterior à ação de desalojo, o advogado representante do locador optará pelo envio de uma Carta de Inadimplência incluindo uma Notificação extrajudicial de desocupação.
O locatário será informado que a inadimplência alcançou uma instância legal e que as medidas para uma ação de desalojo estão sendo tomadas.
Assim, o inquilino é orientado a desocupar voluntariamente o imóvel, de modo a evitar a próxima instância legal. E, caso a instância mediadora não gere resultados ou acordos, o próximo passo será começar uma ação de desalojo.
Embora não haja prazo mínimo de descumprimento do pagamento, é recomendável orientar o locador a usar da prudência e do sentido comum antes de iniciar uma ação legal contra outra pessoa. Normalmente, costuma-se dar um limite de 2 a 3 meses de acumulação de dívida.
Uma vez provado o estado de inadimplência, o locatário recebe a ordem judicial de despejo, devendo desocupar integralmente o imóvel dentro do prazo estabelecido pelo juiz. É importante orientar o locador a não desrespeitar as ordens do juiz e não se precipitar na retomada do espaço alugado.
Conclusão
A missão de um corretor imobiliário consiste, resumidamente, em conciliar os interesses de locadores e locatários, garantindo a segurança na mediação do processo e na relação entre ambas as partes durante o aluguel de um imóvel. Desse modo, você sempre deve cuidar para preservar a dignidade da sua profissão, respeitando os termos da lei do inquilinato e zelando pela reputação da imobiliária a qual você representa.
Nos casos de inadimplência, antes de instigar preconceitos, é indispensável estar bem orientado para evitar prejuízos para ambas às partes. Deve-se defender a etapa da mediação, apelando a seus princípios de convivência e responsabilidade social e tentando não comprometê-las a uma instância legal.
Portanto, a melhor forma de aconselhar um inquilino inadimplente ou proceder em caso do descumprimento de pagamentos, é atuando com sinceridade e transparência. Quando o locatário demonstra a incapacidade financeira de cumprir com os prazos e valores estabelecidos, torna-se possível começar uma nova negociação de forma mais amigável e evitar um processo judicial.
