Entenda tudo sobre o que é locatário solidário

A locação de imóveis é uma prática comum nas cidades, especialmente para aqueles que buscam moradia flexível.

Dentro desse contexto, surge o conceito de locatário solidário, uma modalidade de contrato de locação que pode trazer benefícios tanto para o locatário quanto para o locador. 

Este tipo de acordo é caracterizado pela responsabilidade compartilhada entre os inquilinos, onde cada um é solidariamente responsável pelo cumprimento das obrigações do contrato.

A ideia de locatário solidário ganha relevância em situações onde um grupo de amigos, estudantes ou profissionais decide morar junto. 

Essa abordagem pode ser especialmente vantajosa para o locador, pois aumenta a segurança de recebimento do aluguel e demais encargos, uma vez que a inadimplência de um dos locatários pode ser coberta pelos demais.

Entretanto, a locação solidária também exige um alto grau de confiança e cooperação entre os inquilinos. 

É crucial que todos estejam cientes de suas responsabilidades e dispostos a cumprir com os compromissos assumidos. Além disso, é importante que o contrato de locação seja claro e detalhado, estabelecendo as obrigações de cada parte de forma inequívoca.

Desse modo, neste blog post, vamos explorar mais a fundo o conceito de locatário solidário, seus benefícios e desafios, e como essa modalidade de locação pode ser uma solução interessante para diferentes perfis de inquilinos.

Assuntos que você irá encontrar:

• O que é locatário solidário?
• Locatário solidário é permitido no Brasil?
• O que é sublocação?
• Deveres do locador;
• Deveres do locatário;
• O inquilino pode ter mais de um fiador?
• O locatário solidário pode ser fiador?

O que é locatário solidário?

Locatário solidário é um termo utilizado no contexto de locações imobiliárias para se referir a um ou mais indivíduos que assinam o contrato de locação junto com o locatário principal.

Dessa forma, comprometendo-se solidariamente pelas obrigações decorrentes do contrato. 

Isso significa que, em caso de inadimplência ou descumprimento de qualquer cláusula contratual por parte do locatário principal, os locatários solidários podem ser acionados legalmente para cumprir com as obrigações, incluindo o pagamento do aluguel e de eventuais multas ou danos.

Como falamos na introdução desta publicação, a figura do locatário solidário é comum em situações onde o locatário principal pode não ter renda ou garantias suficientes para satisfazer os requisitos do locador. 

Assim, amigos, familiares ou parceiros comerciais podem assumir a posição de locatários solidários para reforçar a segurança do contrato para o locador.

Pois, como nem sempre um único locatário pode atender a esse requisito, a inclusão de outros moradores como locatários solidários permite que a renda combinada atinja o valor necessário.

Outro cenário é quando os locatários são grupos de amigos ou pessoas desconhecidas entre si. 

Nessa situação, é importante que todos os envolvidos estejam incluídos no contrato, pois o relacionamento menos pessoal aumenta o risco de problemas judiciais, como, por exemplo, um membro do grupo deixando o imóvel antes do término do contrato.

Nesses casos, recomenda-se a inclusão de todas as partes no contrato para prevenir possíveis desentendimentos devido à natureza menos pessoal do relacionamento entre os locatários.

Portanto, antes de prosseguir com esse tipo de acordo, é recomendável consultar a imobiliária para verificar a possibilidade de realizar uma locação solidária.

Locatário solidário é permitido no Brasil?

A locação solidária é permitida no Brasil, desde que esteja em conformidade com a Lei do Inquilinato. 

A Lei do Inquilinato, instituída na década de 1990, veio para proporcionar maior segurança jurídica nessa relação. Antes de sua implementação, era comum a ocorrência de relações abusivas, que frequentemente resultavam em prejuízos para os locatários.

O que é sublocação?

Uma sublocação ocorre quando o locatário de um imóvel (conhecido como sub locador) aluga parte ou a totalidade desse imóvel para uma terceira pessoa (chamada sublocatário). 

Essa prática é comum em diversas situações, como quando o locatário original precisa se ausentar temporariamente do imóvel ou deseja dividir os custos do aluguel.

No entanto, para que a sublocação seja válida, é necessário que o contrato de locação original entre o locador e o locatário permita expressamente essa prática. 

Além disso, o locatário deve obter a autorização do locador para sublocar o imóvel. 

A sublocação está sujeita às mesmas regras e obrigações da locação principal, e o locatário original continua responsável perante o locador pelo cumprimento do contrato de locação.

Deveres do locador

As obrigações do locador são estabelecidas pelo artigo 22 da Lei do Inquilinato e incluem o cuidado com o imóvel antes da locação, bem como o pagamento de taxas e despesas extraordinárias do condomínio e entre outras responsabilidades.

Veja a seguir as responsabilidades do locador conforme a legislação brasileira:

• Emitir recibos discriminados para os pagamentos feitos pelo locatário, proibindo a quitação genérica;
• Entregar o imóvel ao locatário em condições adequadas para o uso a que se destina;
• Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e as despesas de intermediação, incluindo as necessárias para verificar a idoneidade do locatário ou do fiador;
• Manter o imóvel em bom estado e conforme o uso acordado durante a locação;
• Fornecer ao locatário, se solicitado, uma descrição detalhada do estado do imóvel no momento da entrega, mencionando quaisquer defeitos existentes;
• Assegurar o uso tranquilo do imóvel durante o período de locação;
• Pagar os impostos e taxas que incidam sobre o imóvel;
• Apresentar ao locatário, quando solicitado, os comprovantes das despesas que estão sendo cobradas;
• Arcar com vícios ou defeitos existentes no imóvel antes da locação.

Pagar as despesas extraordinárias do condomínio, que incluem:

Deveres do locatário

O locatário, também conhecido como inquilino, é a pessoa responsável por alugar o imóvel do locador. 

As obrigações do locatário estão detalhadas nos artigos 23 a 26 da Lei do Inquilinato. 

Entre os deveres do inquilino, destacam-se o pagamento de despesas e das taxas ordinárias do condomínio, além da conservação do imóvel.

Veja a seguir os deveres do locatário, conforme a Lei do Inquilinato:

• Pagar o aluguel e os encargos da locação pontualmente, no prazo estipulado ou até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, a menos que outro local tenha sido indicado no contrato;
• Utilizar o imóvel conforme o uso acordado ou presumido, compatível com a natureza do imóvel e com o fim a que se destina, tratando-o com o mesmo cuidado como se fosse seu;
• Restituir o imóvel ao final da locação no estado em que o recebeu, exceto pelas deteriorações decorrentes do uso normal;
• Informar imediatamente ao locador sobre qualquer dano ou defeito que exija reparação por parte do locador, bem como sobre eventuais problemas causados por terceiros;
• Realizar a reparação imediata de danos no imóvel ou em suas instalações causados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
• Não alterar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
• Entregar ao locador documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, intimações, multas ou exigências de autoridades públicas, mesmo que direcionadas ao locatário;
• Pagar as despesas de telefone, luz, gás, água e esgoto;
• Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou seu representante, mediante prévio acordo de dia e hora, e permitir que o imóvel seja visitado e examinado por terceiros, conforme previsto no art. 27;
• Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos.

Pagar as despesas ordinárias de condomínio, que incluem:

O inquilino pode ter mais de um fiador?

Assim como pode haver múltiplos locadores e locatários em um contrato de aluguel, também é possível que o inquilino tenha mais de um fiador. 

Na prática, caso os locatários fiquem inadimplentes, a imobiliária pode realizar a cobrança diretamente dos fiadores.

A presença de um ou mais fiadores se torna especialmente importante quando o locador exige que o potencial inquilino tenha uma renda significativamente superior ao valor do aluguel. 

Isso é compreensível, pois reduz o risco de o ocupante do imóvel deixar de pagar o aluguel. Afinal, espera-se que o inquilino reserve uma parte de seus rendimentos para cobrir os custos associados ao imóvel, incluindo o pagamento do aluguel.

Além disso, é comum que os locatários solicitem que os fiadores sejam proprietários de imóveis. 

Dessa forma, caso o inquilino fique inadimplente, o proprietário do imóvel alugado tem uma maior segurança de receber os valores devidos, em última instância, de penhora do bem do fiador.

Obviamente, os fiadores não arcarão diretamente com a dívida cobrada do locatário. Eles buscarão os locatários envolvidos no contrato para receber os valores em atraso e, assim, regularizar a situação com o proprietário do imóvel.

Portanto, é indiscutível que, em uma locação solidária, os fiadores se encontram, de certa forma, em uma posição vulnerável. 

Essa é uma relação que exige um alto nível de confiança, não apenas em uma pessoa, mas em um casal ou grupo de amigos, por exemplo. 

O número de fiadores pode variar conforme as exigências da imobiliária. No entanto, em uma locação solidária, é usual que haja até dois fiadores solidários.

O locatário solidário pode ser fiador?

De acordo com a legislação, o locatário deve encontrar uma ou mais pessoas para atuarem como fiadores, sendo que ele próprio não pode assumir essa função. 

Uma opção é escolher o próprio cônjuge como fiador, contanto que o regime de bens do casamento seja de separação total. Isso significa que, em caso de separação, cada um fica com seus próprios bens, sem afetar contratos de locação.

Caso o locatário não consiga um fiador, existem outras formas de garantir o cumprimento do contrato de locação. 

Depósito caução: uma forma de garantia que o locatário fornece ao locador para assegurar o cumprimento do contrato de aluguel. 

Geralmente, essa garantia consiste em um valor em dinheiro, equivalente a algumas mensalidades do aluguel, ou em um bem de valor, como um veículo.

Além de servir como segurança para o pagamento do aluguel, o depósito caução também pode ser utilizado para cobrir eventuais danos causados ao imóvel durante o período de locação. 

É comum que o locador solicite o equivalente a três meses de aluguel como caução. Caso o imóvel seja devolvido sem danos ao término do contrato, o valor depositado é devolvido integralmente ao locatário.

Título de capitalização: uma opção de garantia locatícia em que o locatário adquire um título de uma seguradora. 

Uma das vantagens desse método é o processo simplificado, com menos burocracia e rapidez na contratação e aprovação, dispensando a necessidade de comprovação de renda ou de um fiador.

No entanto, um aspecto negativo é que o custo associado a essa modalidade geralmente é mais elevado do que o de um depósito caução. 

Além disso, o pagamento do título deve ser feito à vista, o que exige que o locatário tenha uma reserva financeira disponível. É importante salientar que o valor do título de capitalização é influenciado por fatores como o valor do IPTU e o valor mensal do aluguel.

Seguro fiança: é uma opção de garantia no mercado imobiliário que ganhou popularidade recentemente devido a mudanças em seus valores e formas de contratação. 

Uma vantagem significativa do seguro fiança é o custo reduzido para o inquilino, em comparação com as outras duas garantias mencionadas. 

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