Se tem um assunto que nunca sai do radar dos brasileiros, é o mercado imobiliário. Seja para comprar, vender, investir ou apenas sonhar com as chaves do próprio lar, entender o cenário atual faz toda a diferença.
E o primeiro trimestre do ano segue agitado para quem acompanha de perto o setor.
Enquanto algumas cidades despontam como os melhores lugares para investir, a China está injetando bilhões de dólares na recompra de terras na tentativa de movimentar o mercado.
No entanto, nem tudo são boas notícias. Bancos já preveem uma piora na oferta de crédito imobiliário, o que pode impactar quem deseja financiar um imóvel.
Por outro lado, o setor imobiliário segue forte, com recorde de entregas previstas e regiões como Bombinhas, em Santa Catarina, crescendo de maneira acelerada e atraindo cada vez mais corretores para a região.
Quer entender melhor como esses movimentos afetam o seu bolso e suas oportunidades de investimento? Continue a leitura!
Assuntos que você irá encontrar:
- Conheça a melhor capital do Brasil para comprar imóveis;
- China compra mais de US$2 bilhões em terras para impulsionar setor;
- Bancos preveem piora na oferta de crédito em 2025;
- Quanto você precisa ganhar para financiar um imóvel em SP?
- Setor imobiliário projeta pico de entregas para 2025;
- Com setor em expansão, Bombinhas atinge mil credenciados no CRECI-SC.
Conheça a melhor capital do Brasil para comprar imóveis
Se você acompanha notícias sobre o mercado imobiliário, com certeza já percebeu que Curitiba vem se destacando no mercado imobiliário nacional nos últimos meses.
Segundo o índice FipeZap, que acompanha o mercado imobiliário em mais de 50 cidades brasileiras, Curitiba teve um crescimento de 2,18% nas vendas em 2024, a maior alta do país.
O forte desempenho da cidade no mercado imobiliário é impulsionado pelo crescimento das ofertas de empreendimentos de luxo.
Em 2023, por exemplo, Curitiba bateu recordes de vendas nesse segmento, consolidando sua posição de destaque no cenário nacional.
Mas por que Curitiba está tão em alta?
De acordo com o Índice de Gestão Municipal (IDGM), da consultoria Macroplan, Curitiba é a melhor capital para se viver no Brasil.
O ranking leva em conta 15 fatores essenciais, como segurança, saúde, educação e saneamento, analisando as 100 maiores cidades do país.
Além disso, a localização estratégica da cidade facilita a conexão com diversos municípios do estado, o que chama a atenção de investidores.
Com uma infraestrutura de ponta e altos índices de desenvolvimento, Curitiba se tornou um destino cobiçado tanto para quem busca um novo lar quanto para empresas que buscam um ambiente promissor.
Além disso, o mercado imobiliário da capital paranaense oferece opções para todos. Desde casarões históricos restaurados até microapartamentos super modernos, a cidade possui uma grande diversidade de imóveis.
Muitos projetos ainda apostam na sustentabilidade e na preservação do patrimônio, deixando tudo ainda mais interessante para quem busca um lar com personalidade.
E se engana quem pensa que a cidade se destaca apenas no setor imobiliário, segundo o Índice Sebrae de Desenvolvimento Econômico Local, a cidade é a segunda melhor do país para abrir um negócio, perdendo apenas para São Paulo.
Curitiba está entre as cinco maiores do país em número de contratações. E o que isso significa para o mercado imobiliário?
Um ambiente econômico forte atrai mais investimentos e moradores, impulsionando ainda mais o setor e mantendo a cidade como destaque nacional.
China compra mais de US$2 bilhões em terras para impulsionar setor
Oito cidades da província de Guangdong, a mais rica da China, estão se preparando para arriscar e investir pesado na compra de terras não desenvolvidas de incorporadoras e veículos de financiamento ligados ao governo.
Cerca de 15,9 bilhões de yuans, algo em torno de US$2,1 bilhões, serão gastos no projeto.
A ideia é ajudar essas empresas a aliviar suas dívidas e, de quebra, dar um gás no mercado imobiliário, que anda meio parado. Parece que a estratégia é dar um empurrãozinho para retomar o crescimento.
Depois do feriado do Ano Novo Chinês, que terminou em 4 de fevereiro, as cidades deram a largada na recompra de terrenos, usando bônus especiais do governo local.
No total, a meta é adquirir 44 lotes, somando impressionantes 15,9 bilhões de yuans.
A cidade de Zhuhai tem o maior plano de recompra, com estimativa de gastar mais de 6,6 bilhões de yuans, ou seja, US$903 milhões, em 14 lotes.
Cidades como Huizhou, Zhongshan e Maoming estão entrando no jogo com projetos de recompra que ultrapassam 1 bilhão de yuans, cerca de US$137 milhões.
Enquanto isso, Guangzhou, a capital da província, destinou 920 milhões de yuans, aproximadamente US$126 milhões, para a iniciativa.
Os governos locais estão pagando menos do que os valores de venda anteriores pelos terrenos.
Segundo o Yicai, empresa global que fornece insights sobre o mercado financeiro, dois lotes residenciais em Zhuhai foram precificados em 1,8 bilhão de yuans (US$246 milhões), uma redução de 14% em relação ao preço original de 2,1 bilhões de yuans (US$287 milhões) em 2023.
A maioria dessas áreas será destinada a projetos de moradia, comércio, escritórios e turismo.
De acordo com Li Yujia, pesquisador do Centro de Pesquisa em Políticas Habitacionais de Guangdong, a estratégia de recompra de terras tem um objetivo claro: aliviar a pressão financeira sobre as incorporadoras e garantir que os projetos imobiliários sejam entregues dentro do prazo.
Além disso, reduzir a oferta de terrenos pode ajudar a controlar o excesso de imóveis no mercado e manter os preços mais estáveis.
A maioria dos terrenos comprados pertence a incorporadoras estatais e LGFVs, já que suas estruturas de ativos e passivos são mais transparentes.
Já as incorporadoras privadas enfrentam um cenário mais complicado, pois muitas de suas propriedades estão hipotecadas, envolvidas em dívidas ou até mesmo em disputas judiciais.
De acordo com um relatório da Sealand Securities, a previsão é que cerca de 1 trilhão de yuans (US$136,8 bilhões) em fundos especiais sejam destinados à recompra de terras em 2025.
Essa iniciativa deve abranger entre 100 e 200 milhões de metros quadrados em todo o país, movimentando o setor imobiliário chinês em grande escala.
Bancos preveem piora na oferta de crédito em 2025
Com os recentes aumentos das taxas de juros, as instituições financeiras estão mais pessimistas em relação às condições de oferta de crédito neste ano, especialmente para o financiamento imobiliário.
A informação é da Pesquisa Trimestral de Condições de Crédito, divulgada pelo Banco Central no dia 13 deste mês.
Os bancos consultados ressaltaram que as condições de oferta de crédito se deterioraram de maneira generalizada no quarto trimestre de 2024.
Para o primeiro trimestre de 2025, a expectativa é de um agravamento dessa situação, afetando tanto o crédito para famílias quanto para empresas.
As instituições financeiras apontam que esse cenário negativo deve ser ainda pior no financiamento habitacional.
O levantamento também revela um aumento nos custos e uma redução na disponibilidade das fontes de financiamento para o crédito imobiliário, além de um crescimento na inadimplência no final do ano passado.
A Caixa, responsável por grande parte do mercado de crédito imobiliário, precisou apertar o cinto no quarto trimestre de 2024 por conta do orçamento apertado.
Dessa forma, as regras ficaram mais rígidas. Ou seja, a entrada mínima aumentou e o valor máximo dos imóveis financiados pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) foi limitado a R$1,5 milhão.
E ao que tudo indica, as perspectivas para o início de 2025 não são nada animadoras.
Segundo o Banco Central, a tendência é de um agravamento na falta de recursos e no aumento da inadimplência, o que deve fazer com que os bancos fiquem ainda mais cautelosos na hora de conceder crédito.
No entanto, quando o assunto é demanda por crédito, a pesquisa indica que o cenário deve seguir firme para linhas ligadas ao consumo das famílias, ficar estável para empresas e enfraquecer no financiamento imobiliário.
Já no quesito inadimplência, a expectativa para o início de 2025 não é das melhores, visto que a tendência é de alta, principalmente entre micro, pequenas e médias empresas, além do crédito ao consumo para as famílias brasileiras.
Quanto você precisa ganhar para financiar um imóvel em SP?
Um levantamento feito por uma empresa especializada no setor imobiliário, em parceria com a revista IstoÉ Dinheiro, revelou quanto é preciso ganhar por mês para financiar um imóvel nas ruas mais movimentadas e valorizadas de São Paulo.
Na rua com o maior número de transações na cidade, a Rua do Bosque, no Bom Retiro, o valor médio dos imóveis gira em torno de R$477 mil.
Isso significa que, com uma entrada mínima de 20% e um financiamento em 420 parcelas, o comprador precisaria de uma renda mensal de R$16.700 para arcar com a prestação de R$4.665.
Entre as 20 ruas mais disputadas de São Paulo, a Avenida dos Ourives, no bairro Sacomã, é onde o financiamento pesa menos no bolso.
Por lá, um imóvel custa, em média, R$224.515, e quem quiser financiar precisa ter uma renda mínima de R$7.930 por mês. Com esse investimento, a primeira parcela sairia por R$2.193.
Já na outra ponta da tabela - referente às 20 ruas mais valorizadas da cidade - na Rua Galeno de Revoredo, no Itaim Bibi, o cenário é outro.
Para comprar um imóvel na região, que tem valor médio de R$12,8 milhões, a renda necessária dispara para R$447.300 mensais.
Esses cálculos foram feitos pelo Financiômetro, ferramenta que simula as condições de crédito oferecidas pelos bancos Itaú, Santander e Bradesco.
O cálculo considera um financiamento com 20% de entrada, prazo de 420 meses e a regra de que a primeira parcela não pode ultrapassar 30% da renda do comprador.
A pesquisa levou em consideração o preço médio dos imóveis entre julho e dezembro de 2024, com as condições de financiamento de fevereiro de 2025.
Além disso, a análise incluiu apenas ruas com pelo menos 5 transações no período.
Setor imobiliário projeta pico de entregas para 2025
Com as taxas de hipoteca subindo e o crédito mais apertado, a demanda por imóveis deve sentir esse impacto e, consequentemente, reduzir as vendas por parte das construtoras.
No entanto, segundo especialistas do Banco Safra, os financiamentos individuais devem continuar firmes, visto que a procura por imóveis segue alta e as instituições financeiras costumam ter interesse nesse tipo de operação.
Em 2024, foram financiados R$312 bilhões, com o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) representando R$187 bilhões, um crescimento de 22% em relação ao ano anterior.
Essa tendência de aumento dos valores já é observada há algum tempo.
Nos últimos 7 anos, os preços em São Paulo, por exemplo, acumularam alta de 112%, quase 2,5 vezes acima do avanço de 44% do IPCA. Só em 2024, os preços subiram 13,2%, enquanto o IPCA variou 4,8%.
E como fica o mercado imobiliário em 2025
Não é novidade que as fontes de financiamento do mercado imobiliário estão passando por transformações, especialmente com a saída constante de depósitos da poupança.
Com isso, alternativas como LCIs, CRIs e FIIs vêm ganhando espaço.
No entanto, mudanças regulatórias recentes reduziram a atratividade das LCIs, já que o prazo mínimo para resgate subiu de três para nove meses, encarecendo a distribuição e limitando seu papel no financiamento do setor.
A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) está de olho no pico de entregas esperada para este ano, que deve exigir um volume maior de transferências bancárias em um cenário de juros mais altos.
Isso pode levar a um aumento nos cancelamentos, já que a alta nos custos pode dificultar o acesso ao financiamento para muitas famílias.
Por outro lado, o valor médio do portfólio atual é cerca de 60% menor, o que significa que os consumidores terão que desembolsar menos, reduzindo o risco de cancelamentos em massa.
Além disso, as hipotecas para unidades novas devem ter prioridade sobre o financiamento de imóveis usados, segmento esse que já cresceu 38% em 2024.
Olhando para 2025, a Abecip projeta uma queda de 17% na originação de empréstimos do SBPE, principalmente porque o financiamento para construção deve perder espaço.
A expectativa é que esse tipo de crédito seja cada vez mais bancado por CRIs, que já responderam por 9% do total no último ano.
Com setor em expansão, Bombinhas atinge mil credenciados no CRECI-SC
Com cerca de 20 mil habitantes, a cidade de Bombinhas, no litoral de Santa Catarina, parece estar sendo dominada pelo mercado imobiliário.
Segundo o CRECI-SC, a cidade possui 1.042 corretores credenciados, sendo 958 pessoas físicas e 134 empresas, com base em dados de fevereiro de 2025.
O estado soma 48.371 corretores ativos. Desse total, 41.371 são pessoas físicas e 7.000 empresas, ou seja, pessoa jurídica.
Além disso. Santa Catarina já conta com 11 cidades com mais de mil corretores credenciados, como Florianópolis, Balneário Camboriú, Joinville e Blumenau.
Esse número expressivo de corretores concentrados nestas cidades se dá ao fato desses locais serem motores econômicos do estado, com setores industriais, comerciais e de serviços bastante desenvolvidos.
Florianópolis, por exemplo, é um polo de tecnologia, enquanto Joinville e Blumenau se destacam pela indústria, especialmente a têxtil e metalúrgica.
Já Bombinhas, que faz parte da Costa Esmeralda, está entre as regiões com a maior valorização imobiliária do Brasil.
Dessa forma, sua infraestrutura e belezas naturais estão atraindo cada vez mais investimentos e fazendo o setor crescer e se tornar destaque no mercado tanto no mercado local quanto nacional.
Gostou desse conteúdo e quer se manter atualizado sobre o que está acontecendo no Brasil e no mundo? Se inscreva na Newsletter da Jetimob e receba toda segunda-feira as melhores novidades do setor!
E se você quer acompanhar notícias diárias sobre o mercado imobiliário, não deixe de seguir o perfil do Imobi Recap no Instagram.
