O Rio de Janeiro está dando um show no mercado imobiliário em 2025, com uma valorização impressionante tanto nos imóveis de luxo quanto no mercado econômico.
No primeiro trimestre deste ano, a cidade se destacou como a que mais cresceu no Brasil, com um aumento geral de 10,32% nos lançamentos imobiliários. O segmento de luxo foi o grande protagonista, com alta de 29,28%.
O que está impulsionando esse crescimento? Além da valorização das regiões mais cobiçadas, como os bairros do Leblon e Ipanema, a busca por qualidade de vida tem sido um fator determinante.
Os cariocas estão cada vez mais em busca de imóveis que atendam suas necessidades de conforto, acesso e infraestrutura.
Aqui, vamos explorar como as mudanças nas condições de crédito, a valorização do mercado de luxo e a crescente demanda por imóveis multifuncionais estão remodelando o mercado imobiliário.
Assuntos que você irá encontrar:
- Mudança na regulamentação do crédito ampliará a oferta;
- Preço de escritórios sobe 0,27% e aluguel registra alta superior a 1%;
- Empresário prevê crise econômica no Brasil;
- Rio de Janeiro é a cidade com maior valorização no mercado de luxo;
- O impacto da busca por qualidade de vida no mercado imobiliário.
Mudança na regulamentação do crédito ampliará a oferta
Em 2024, os brasileiros ganharam mais acesso ao crédito com garantia de imóvel (CGI), um empréstimo que oferece juros mais baixos e prazos mais longos.
Essa modalidade permite usar a casa própria como garantia para múltiplos empréstimos, uma mudança importante que, até 2023, só permitia um empréstimo por imóvel.
A expectativa é que, a partir de julho deste ano, com a nova regulamentação, o mercado se aqueça e a oferta aumente.
O CGI pode ser usado para qualquer finalidade, com taxas mais acessíveis comparadas a outras modalidades de crédito, como o crédito consignado.
Em janeiro de 2024, a taxa média no home equity estava em 19,6% ao ano, contra 25,1% no crédito consignado. Além disso, o valor médio dos empréstimos foi de R$260 mil, com prazos que podem chegar a até 13 anos.
O Marco das Garantias, aprovado em 2023, permite que o imóvel seja usado como garantia para novos empréstimos, mesmo que o financiamento original ainda não tenha sido quitado.
Isso abre portas para o aumento da oferta e acesso a um crédito mais barato, especialmente com a regulamentação do Banco Central.
Como funciona o crédito com garantia de imóvel?
Existem duas opções principais no CGI: garantia estendida e garantia superveniente.
A garantia estendida permite que o crédito adicional seja contratado com o mesmo banco, enquanto a superveniente oferece maior flexibilidade, permitindo que o empréstimo seja feito com outros bancos.
Os bancos começaram a oferecer essa possibilidade em 2024, com crescimento de 54% no CGI, de acordo com a Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Para os especialistas do setor, essa regulamentação pode desbloquear o mercado e reduzir as incertezas dos bancos.
O Itaú Unibanco, por exemplo, já oferece a possibilidade de um segundo empréstimo com a mesma garantia, com taxas a partir de 1,55% ao mês (20,3% ao ano) e prazos de até 20 anos.
O Santander e o Banco do Brasil também começaram a oferecer modalidades de crédito com garantias ampliadas, tornando os empréstimos mais acessíveis e com melhores condições.
Embora a ampliação das garantias seja vista como positiva, o processo de execução de garantias múltiplas pode ser complicado.
A Associação Brasileira de Bancos (ABBC), no entanto, acredita que essa medida irá dinamizar o acesso ao crédito e, no longo prazo, reduzir as taxas de juros.
A medida, além de otimizar o uso das garantias, pode abrir novas oportunidades para entrantes no mercado, melhorando o processo de contratação para os clientes.
Essa mudança deverá beneficiar especialmente os clientes que já possuem contratos de home equity e precisam de mais flexibilidade para acessar o crédito.
Preço de escritórios sobe 0,27% e aluguel registra alta superior a 1%
No último mês, março, o mercado imobiliário comercial observou tendências distintas entre preços de venda e preços de locação de imóveis.
De acordo com o Índice FipeZAP, os preços de venda de salas e conjuntos comerciais de até 200 m² registraram um aumento de 0,27% em comparação com o mês anterior.
Esse crescimento foi inferior ao observado nos meses anteriores, sinalizando uma desaceleração nas vendas de imóveis comerciais no curto prazo.
Por outro lado, os preços de locação comercial apresentaram um movimento oposto, acelerando com um aumento médio de 1,01% em março.
Esse desempenho mais robusto no aluguel reflete uma demanda crescente por espaços comerciais para locação, mesmo com o arrefecimento nas vendas.
Essa diferença no comportamento entre venda e aluguel pode ser atribuída a fatores como a alta demanda por espaços temporários e a flexibilidade oferecida pelos contratos de locação.
Análise do primeiro trimestre de 2025
No acumulado do primeiro trimestre de 2025, os preços de venda de imóveis comerciais avançaram 0,96%, enquanto os aluguéis comerciais subiram em média 2,02%.
Esses números indicam uma tendência de fortalecimento no mercado de locação.
Enquanto as vendas ainda estão lidando com uma desaceleração, possivelmente devido a fatores econômicos, como taxas de juros mais altas e incertezas políticas que impactam diretamente os investidores no setor comercial.
Em termos de comparação com indicadores econômicos gerais, o IPCA, que mede a inflação no Brasil, registrou um avanço de 2,12% no primeiro trimestre de 2025, enquanto o IGP-M aumentou 0,99% no mesmo período.
Esses índices são fundamentais para entender o comportamento do mercado imobiliário em relação à inflação e à economia em geral.
Empresário prevê crise econômica no Brasil
Com mais de 50 anos de experiência no mercado imobiliário de alta renda, a imobiliária Coelho da Fonseca expandiu suas operações para mais de 20 unidades em diversos estados, chegando até a realizar um projeto em Miami, nos Estados Unidos.
No entanto, a empresa decidiu concentrar esforços novamente em São Paulo, que tem reagido positivamente à "conjuntura atual".
O fundador da Coelho da Fonseca, Álvaro Coelho da Fonseca, reconhece os desafios econômicos que o país enfrenta, especialmente com a taxa Selic em 14,25%, o mesmo patamar de juros que foi registrado durante o governo da ex-presidente Dilma Rousseff.
Segundo o empresário, se a taxa de juros se mantiver nesse nível por muito tempo, ele prevê uma nova crise econômica, com o fechamento de empresas, afetando diretamente diversos setores, inclusive o mercado imobiliário.
"Essa taxa, na casa dos 14%, é um juro da época da Dilma, que o mercado não aguentou. Não há economia que conviva por muito tempo com juros desses," afirmou Álvaro Coelho da Fonseca em entrevista ao Painel S.A..
Para ele, a taxa de juros elevada é um grande obstáculo para o mercado imobiliário, que se vê pressionado a lidar com o impacto da alta dos juros sobre o consumo e o financiamento.
Apesar do cenário econômico desafiador, o fundador da imobiliária é otimista quanto à resiliência de São Paulo, que considera um "porto seguro" mesmo em tempos de turbulência.
O especialista destaca o dinamismo da cidade, que, segundo ele, funciona como um microcosmo da economia brasileira, com intensa movimentação e crescimento constante, mesmo em tempos de crise.
O impacto da taxa de juros no mercado imobiliário
O empresário também acredita que, mesmo o público de alta renda, que tradicionalmente consome o mercado imobiliário de São Paulo, tende a direcionar o capital para investimentos atrelados à Selic devido aos juros elevados.
Ele reconhece que, embora a imobiliária seja sólida e tenha uma estratégia bem definida, o cenário atual apresenta desafios que afetam até mesmo os clientes de alto poder aquisitivo.
Além disso, para ele, embora a crise impacte a empresa, ela afetará de forma mais moderada, devido à forte estrutura imobiliária.
Rio de Janeiro é a cidade com maior valorização no mercado de luxo
Que o ano começou agitado para o mercado imobiliário não é novidade nenhuma!
O Rio de Janeiro, por exemplo, lidera a valorização dos lançamentos imobiliários, tanto nos segmentos econômico quanto de luxo.
Segundo o Índice de Lançamentos Imobiliários do Grupo OLX, com dados da DataZAP, os preços de lançamentos no município subiram 10,32% nesse primeiro trimestre, abrangendo todos os segmentos.
Dentro desse crescimento, a capital fluminense se destacou ainda mais: o segmento econômico teve alta de 22,28%, enquanto os lançamentos de luxo apresentaram um aumento de 29,28%.
A valorização no Rio de Janeiro foi principalmente impulsionada pelos lançamentos de alto padrão nas regiões mais cobiçadas da cidade.
Nos bairros Leblon e Ipanema, na zona sul, o preço do metro quadrado pode chegar até R$42 mil, tornando esses locais os mais caros - e exclusivos - para lançamentos de luxo.
Na zona oeste, a Barra da Tijuca também se destacou, especialmente na região do Jardim Oceânico, onde os valores podem alcançar R$34 mil por metro quadrado.
E não para por aí, outras cidades também apresentaram bons resultados. Curitiba, capital paranaense, registrou a maior valorização no segmento de médio padrão, com um aumento de 37% nos preços dos lançamentos.
Já Porto Alegre se destacou em termos absolutos, com um aumento de 11,34% nos lançamentos imobiliários.
Crescimento geral no mercado imobiliário
No cenário nacional, os lançamentos imobiliários apresentaram uma alta de 12,38% no último ano, superando o desempenho do INCC, que aumentou 7,37% no mesmo período.
No entanto, algumas cidades, como Campinas, Florianópolis e Fortaleza, enfrentaram quedas nos preços, com desvalorizações de 9,97%, 16,64% e 17,30%, respectivamente.
Em contraste, o Rio de Janeiro, Porto Alegre e a região metropolitana de São Paulo (exceto a capital paulista) registraram os maiores aumentos, com 40,69%, 39,38% e 20,48%, respectivamente.
O impacto da busca por qualidade de vida no mercado imobiliário
Nos últimos anos, a busca por qualidade de vida se tornou um dos principais motivadores das escolhas imobiliárias no Brasil.
Com a pandemia de Covid-19, que forçou muitas pessoas a se adaptarem ao home office, e a crescente valorização do bem-estar, a demanda por imóveis que ofereçam mais do que apenas um lugar para morar aumentou significativamente.
A qualidade de vida agora vai além de uma boa localização, englobando aspectos como infraestrutura, sustentabilidade e espaços multifuncionais, criando novas oportunidades e desafios para o mercado imobiliário.
Imóveis multifuncionais: a tendência pós-pandemia que veio para ficar
A popularização do home office trouxe uma transformação importante no mercado imobiliário.
O modelo de trabalho remoto, que ganhou força durante a pandemia, está agora permanentemente integrado à rotina de muitos brasileiros.
Isso impactou diretamente as preferências dos compradores e locatários, que passaram a buscar imóveis com áreas multifuncionais.
Espaços como coworkings, home offices, áreas gourmet e ambientes de convivência passaram a ser considerados diferenciais na hora de escolher um imóvel.
Esses espaços não só valorizam os imóveis, como também proporcionam uma melhor qualidade de vida, permitindo que os moradores realizem diversas atividades no mesmo ambiente, sem a necessidade de grandes deslocamentos.
Para as imobiliárias, isso abre novas oportunidades de negócio, especialmente para imóveis em prédios e condomínios modernos, que atendem a essa demanda por funcionalidade e praticidade.
Outro reflexo direto da mudança no comportamento do consumidor está na valorização de bairros mais afastados dos centros urbanos.
O home office permitiu que muitas pessoas reconsiderassem a ideia de morar em áreas centrais e mais caras, já que o deslocamento diário para o trabalho deixou de ser uma prioridade.
Com isso, áreas periféricas e anteriormente desvalorizadas começaram a se destacar, principalmente por oferecerem valores mais acessíveis.
Essa mudança também ajudou a aliviar a pressão sobre o mercado imobiliário nas regiões centrais, que agora não enfrentam mais o risco de escassez de imóveis.
Em cidades de grande porte, como São Paulo e Rio de Janeiro, a valorização de bairros periféricos é uma tendência que vem ganhando força nos últimos anos, impulsionada pela busca por qualidade de vida e por uma maior acessibilidade.
Ainda, não podemos esquecer que a qualidade de vida não se resume ao imóvel em si, mas também à infraestrutura e serviços oferecidos pela cidade ou bairro.
O acesso a mercados, escolas, hospitais, transporte público eficiente e opções de lazer são fatores essenciais para que um imóvel seja considerado de boa qualidade.
Ou seja, cidades que têm uma infraestrutura de transporte público bem desenvolvida e áreas de lazer, como parques e centros culturais, tendem a atrair mais compradores e locatários em busca de uma experiência de vida equilibrada.
A sustentabilidade como personagem principal
Por último, mas não menos importante, a sustentabilidade também está diretamente ligada à busca por qualidade de vida.
Muitos consumidores estão cada vez mais exigentes quando se trata de empreendimentos sustentáveis, que utilizam tecnologias ecológicas como energia solar e captação de água da chuva, por exemplo.
A diminuição dos custos com água, luz e outros serviços é um atrativo importante, pois permite que os moradores economizem e usem esse dinheiro para outras prioridades, melhorando sua qualidade de vida.
Além disso, a sustentabilidade também está ligada à responsabilidade ambiental, uma tendência cada vez mais valorizada entre os consumidores.
E a melhor parte ficou para o final: Imóveis que utilizam tecnologias sustentáveis valorizam o imóvel no mercado, uma vez que os compradores estão cada vez mais dispostos a pagar um valor adicional por soluções ambientalmente responsáveis.
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