Tudo que você precisa saber sobre o ITBI

Quem está passando pelo processo de aquisição e negociação de um imóvel sabe que existe uma série de documentações, burocracias e impostos envolvidos, sendo uma dessas etapas o pagamento do ITBI.

A cobrança do ITBI é uma das principais fontes de arrecadação das prefeituras, e por isso é um tema bastante regulamentado e fiscalizado pelos órgãos públicos. 

Para os compradores de imóveis, é importante entender as regras e alíquotas aplicáveis em sua região, a fim de planejar e calcular corretamente os custos da aquisição do imóvel. 

Já para os vendedores, é importante considerar o impacto do ITBI no preço de venda, e buscar formas de negociar ou diluir o valor do imposto entre as partes envolvidas na transação.

Portanto, iremos falar neste artigo tudo que você precisa saber sobre ITBI, por que realizar o pagamento, como calcular, quem é isento e muito mais.

Assuntos que você irá encontrar:

• O que é ITBI?
• Por que pagar o ITBI?
• Quem deve pagar o ITBI?
• Como pagar o ITBI?
• Quando pagar o ITBI?
• Qual é o valor do ITBI?
• Como calcular o ITBI?
• Quem é isento do ITBI?
• Planeje o pagamento do ITBI;
• ITBI na criação de uma holding patrimonial.

O que é ITBI?

ITBI é a sigla para Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Trata-se de um tributo municipal que incide sobre a transmissão da propriedade de um imóvel, seja por compra e venda, doação, permuta, herança, dentre outras formas de transferência. 

O ITBI é regulamentado por leis municipais e sua alíquota varia de acordo com o valor do imóvel e as regras estabelecidas em cada município. 

O objetivo do ITBI é arrecadar recursos financeiros para o município, que podem ser investidos em áreas como saúde, educação, infraestrutura e segurança pública. 

Desse modo, o pagamento do ITBI é uma exigência legal para que a transferência de propriedade do imóvel seja registrada em cartório. Sem a quitação do imposto, a transmissão não pode ser concluída e o imóvel permanece em nome do vendedor.

É importante destacar que o ITBI é diferente do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), que é um tributo anual cobrado sobre a propriedade do imóvel. Enquanto o IPTU incide sobre a posse do imóvel, o ITBI incide sobre a transferência da propriedade. 

Sendo assim, quando um imóvel é vendido, é preciso pagar tanto o ITBI quanto o IPTU proporcional referente ao período que o vendedor foi proprietário do imóvel.

Confira mais informações em nosso vídeo:

A diferença entre ITBI e ITCMD

O ITBI e o ITCMD são dois impostos distintos que incidem sobre a transferência de bens imóveis.

ITBI: incide sobre a transmissão onerosa da propriedade de um imóvel e é um imposto municipal;

ITCMD: denominado como Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação, é um imposto estadual que incide sobre a transmissão de bens e direitos por herança ou doação, sendo cobrado apenas uma vez em cada transação.

O objetivo do ITCMD é arrecadar recursos financeiros para o estado e sua alíquota varia de acordo com a legislação estadual, podendo ser fixa ou progressiva, dependendo do valor do bem ou direito transmitido. 

Portanto, ambos são importantes para a transferência de bens imóveis e devem ser considerados pelos envolvidos em transações imobiliárias ou sucessórias.

Por que pagar o ITBI?

Esse imposto deve ser pago, pois é previsto em lei. 

No Inciso II do Artigo 156 da Constituição Federal que diz que “compete aos Municípios instituir impostos sobre (…) transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”.

Teoricamente, os impostos arrecadados são para o benefício do cidadão. Este imposto específico serve para que o comprador possa regularizar o imóvel e ter acesso à luz, saneamento, coleta de lixo, etc.

Quem deve pagar o ITBI?

Em geral, o comprador paga, mas isto pode ser negociado entre as partes. Esta negociação deve estar clara entre todos e registrada em contrato.

Desse modo, este tributo deve ser pago em bancos ou postos de atendimento, apresentando o CAM anexado às duas vias da guia que foi recebida por quem está comprando o imóvel. 

Como pagar o ITBI?

De uma forma geral, vários documentos são recolhidos para que a guia de recolhimentos deste imposto possa ser emitida. Alguns destes documentos envolvem contratos, comprovantes de pagamentos e formulários específicos de cada município.

Em muitos casos, o corretor deverá auxiliar o cliente nestas etapas. Indo atrás de documentação ou encaminhar para pessoas encarregadas, facilitando a vida de quem está comprando.

Documentos exigidos

Em geral, os documentos exigidos para realizar o pagamento do ITBI são:

Quando pagar o ITBI?

O prazo varia de cidade para cidade, por isso fique atento às exigências da sua região.

Sendo assim, o ITBI deve ser pago antes da transferência da propriedade ser registrada em cartório. Ou seja, quando há uma negociação imobiliária e ocorre a transferência da propriedade do imóvel, é necessário que o ITBI seja pago pelo comprador antes que a transação seja concluída.

Qual é o valor do ITBI?

O ITBI é um imposto municipal, por isso, a alíquota cobrada vai de acordo com as definições de cada cidade.

Em média, o percentual varia entre 2% e 4% sobre o valor total do imóvel.

O pagamento pode ser parcelado?

Em alguns casos, é possível que haja a possibilidade de parcelamento do ITBI em até 12 vezes, com o pagamento da primeira parcela no ato do registro do imóvel em cartório e as demais parcelas em datas definidas pela legislação municipal.

Caso haja interesse em parcelar o ITBI, é recomendável consultar a prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado para obter informações sobre as condições de parcelamento e as regras aplicáveis.

Ainda é importante reforçar que alguns bancos, como a Caixa Econômica Federal, permitem que o ITBI e os custos de cartório sejam incluídos no financiamento imobiliário. 

Como calcular o ITBI?

A base de cálculo deste tributo é o valor venal (cálculo que leva em conta o preço de mercado, área, localização, etc.). Basicamente, é multiplicar a base de cálculo pelo percentual estabelecido.

Considere que:

• Técnicos do setor fazem uma verificação dos dados que estão na guia e cruzam estas informações com as que estão no sistema, além dos dados da vistoria do imóvel;
• O valor venal de referência do imóvel pode ser consultado no site da Prefeitura do município onde ele se encontra. Basta digitar o número de IPTU dele;
• Não está incluso, neste cálculo, o valor da construção que tenha sido executada nele por quem adquiriu o imóvel, desde que seja comprovado.

Depois de toda esta avaliação, é definido se será incidido o imposto, determinando a alíquota com base na legislação em vigor e assim realiza-se o cálculo do ITBI.

Para fazer o cálculo, vamos considerar um imóvel com valor venal de 250 mil. Precisamos comparar o venal de referência e ver qual é o maior. O maior deve ser usado no cálculo.

ITBI para compra direta

Para calcular o valor do ITBI em uma compra direta, é necessário identificar a alíquota aplicável no município onde o imóvel está localizado. 

Em algumas cidades, a alíquota é fixa, enquanto em outras, ela pode ser progressiva, aumentando de acordo com o valor do imóvel.

Assumindo que a alíquota do ITBI seja de 3% e que o valor de venda do imóvel seja de R$ 500.000,00, o cálculo do imposto seria o seguinte:

Nesse exemplo, o valor do ITBI seria de R$ 15.000,00 que deve ser pago antes do registro da transferência da propriedade do imóvel em cartório.

ITBI de imóvel financiado

O cálculo do ITBI de imóvel financiado é realizado de maneira semelhante ao cálculo do imposto em uma compra direta, porém, o valor a ser considerado para o cálculo é o valor financiado, e não o valor total do imóvel.

Assumindo que a alíquota do ITBI seja de 3% e que o valor financiado seja de R$ 400.000,00, com um valor total do imóvel de R$ 500.000,00, o cálculo do imposto seria o seguinte:

Nesse exemplo, o valor do ITBI seria de R$ 12.000,00 que deve ser pago antes do registro da transferência da propriedade do imóvel em cartório.

ITBI de imóvel na planta

O pagamento do ITBI de imovél na planta também é obrigatório. Desse modo, a alíquota do município é aplicada sobre o valor venal do imóvel, ou seja, sobre uma estimativa do seu valor de mercado como se ele já estivesse pronto. 

Portanto, no caso de um imóvel na planta, é o comprador quem paga o valor do tributo, pois ele assume a responsabilidade sobre o bem. 

Quem é isento do ITBI?

Caso o comprador discorde do valor cobrado, ele pode contratar um avaliador que deve fornecer um laudo consistente com embasamento para anexar e possibilitar que o tributo seja revisto.

No caso de sucessão por falecimento ou por doação, em vez do ITBI, passa a ser cobrado o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).

Desse modo, de acordo com a Donadio Domingues e Advogados Associados, existem outras situações em que são possíveis a isenção desse imposto:

Isenção total

• Quando o imóvel é transferido para ser incluído no capital social de uma empresa ou pessoa jurídica, inclusive em caso de fusão, incorporação, cisão ou extinção, não há cobrança do imposto;

• O imóvel é incorporado ao patrimônio de uma pessoa jurídica, ou seja, de uma empresa;

• O contribuinte compra o seu primeiro imóvel e ele tem valor máximo de R$184.415,21.

Isenção parcial

• Em São Paulo, por exemplo, são isentos parcialmente do ITBI quem realizou a primeira aquisição de imóvel, financiada ou não pelo Fundo Municipal de Habitação. A unidade habitacional deve ser de uso exclusivamente residencial, com valor igual ou inferior a R$ 42.624,51, pelo contribuinte pessoa física.

• A prefeitura pode prever outros casos de isenção total ou parcial sobre o imposto.

Diante disso, é essencial pesquisar a legislação municipal para avaliar as possibilidades de desconto.

Planeje o pagamento do ITBI

Muitos clientes, na ansiedade de ter um imóvel, esquecem que precisam se planejar com gastos extras, como o pagamento deste tributo.

Acima de tudo, é importante que você, corretor ou corretora de imóveis, oriente seu cliente sobre criar um planejamento e assim verifique o cálculo correto de todas as taxas para que multas não sejam enviadas ao seu cliente.

ITBI na criação de uma holding patrimonial

Quem atua com a locação de imóveis próprios, sabe que o Imposto de Renda incide mensalmente conforme a tabela progressiva que pode chegar até a 27,5% do rendimento dos aluguéis.

No entanto, se você leu o nosso post sobre vantagens da administração de aluguel como Holding Patrimonial, sabe que é possível diminuir a cobrança de impostos da locação em até 60% ao mês.

Porém, para transferir os imóveis da pessoa física para a PJ também é preciso pagar o ITBI, considerado como um investimento inicial para a abertura do negócio.

Outros impostos que envolvem a compra e venda

• Taxa de corretagem;
• Escritura pública;
• Registro do imóvel;
• Taxa de interveniência;
• Evolução da obra;
• Custos de financiamento;
• IR (para quem vende);
• Despesas com documentação (para quem vende).

O importante é que o comprador e o vendedor estejam cientes de todos os custos envolvidos na transação e o corretor esteja preparado para solucionar as dúvidas e ajudar neste processo. 

São impostos e taxas importantes e obrigatórias que devem estar incluídas no planejamento financeiro das partes.

Portanto, se você quiser saber um pouco mais sobre gestão financeira no mercado imobiliário, continue acompanhando nosso blog.