A ordem de despejo é um dos temas mais sensíveis no mercado imobiliário, impactando tanto proprietários quanto inquilinos.
Quando há inadimplência ou descumprimento do contrato de locação, o locador pode recorrer à Justiça para solicitar a desocupação do imóvel. No entanto, esse processo deve seguir regras específicas, garantindo que todas as partes envolvidas tenham seus direitos respeitados.
Se você é gestor imobiliário ou corretor de imóveis, entender como funciona a ordem de despejo é essencial para orientar clientes, evitar complicações jurídicas e garantir que os trâmites sejam realizados da forma correta.
Por isso, reunimos nesta publicação, tudo o que você precisa saber sobre ordem de despejo, como funciona, qual o prazo para esse processo acontecer e muito mais!
Assuntos que você irá encontrar:
- O que é ordem de despejo?
- Qual a diferença entre ordem e ação de despejo?
- Como funciona a ordem de despejo?
- Qual o prazo para a ordem de despejo?
- Quando a ordem de despejo deve ser solicitada?
- Como solicitar uma ordem de despejo?
- Quem executa a ordem de despejo?
- Quanto tempo demora uma ordem de despejo?
- A ordem de despejo pode ser contestada?
O que é ordem de despejo?
A ordem de despejo é uma determinação judicial que obriga o inquilino a desocupar um imóvel alugado, geralmente em razão do descumprimento do contrato de locação.
Esse processo é regulamentado pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e pode ser solicitado pelo proprietário do imóvel quando o locatário não paga o aluguel, viola cláusulas contratuais ou se recusa a deixar o imóvel após o término do contrato.
Para gestores e corretores imobiliários, entender o processo de despejo é essencial para orientar proprietários e inquilinos, garantindo que todas as medidas sejam tomadas conforme a legislação.
Qual a diferença entre ordem e ação de despejo?
A ação de despejo e a ordem de despejo são etapas diferentes do mesmo processo de retomada do imóvel pelo proprietário.
Ação de despejo
É o processo judicial iniciado pelo proprietário do imóvel quando o inquilino não cumpre suas obrigações contratuais, como falta de pagamento, uso inadequado do imóvel ou permanência indevida após o fim do contrato.
Esse pedido é analisado pelo juiz, que pode solicitar a defesa do inquilino antes de emitir uma decisão.
Ordem de despejo
Se o juiz entender que o locador tem direito à retomada do imóvel, ele emitirá a ordem de despejo, que é a determinação judicial para que o inquilino desocupe o imóvel dentro do prazo estipulado.
Caso o inquilino não cumpra a ordem, um oficial de justiça pode intervir, podendo até solicitar auxílio policial para garantir a desocupação.
Como funciona a ordem de despejo?
A ordem de despejo ocorre quando o proprietário deseja retirar o atual morador de um imóvel. Isto acontece para que este imóvel possa ser ocupado novamente.
Existem uma série de fatores e medidas, principalmente legais, para que essa ação possa ser tomada.
Um proprietário não poderá acionar o despejo de um morador simplesmente por que deseja reaver o imóvel de volta.
Quando é realizado o contrato de compra, venda ou aluguel, são acordada cláusulas que caso forem descumpridas, serão cobradas.
Antes de tudo, ela recebe esse nome por causa do caráter impositivo, onde o locador obriga o locatário a sair da propriedade. Tanto este locador, como o locatário, são protegidos pela legislação, então não pense que você será despejado a qualquer momento.
Qual o prazo para a ordem de despejo?
Com base na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), seguem os prazos para desocupação em ações de despejo:
Despejo por falta de pagamento com liminar: quando o contrato de locação não possui garantias (como fiador ou caução), o locador pode solicitar uma liminar para desocupação do imóvel em 15 dias, desde que preste caução equivalente a três meses de aluguel.
Despejo por falta de pagamento sem liminar: na ausência de liminar, após a sentença favorável ao locador, o inquilino geralmente tem um prazo de 30 dias para desocupar o imóvel voluntariamente.
Despejo por término de contrato de locação por prazo indeterminado: o locador pode denunciar o contrato por escrito, concedendo ao locatário um prazo de 30 dias para a desocupação.
Despejo por infração contratual: em casos de descumprimento de cláusulas contratuais, o prazo para desocupação pode ser de 15 a 30 dias, dependendo da gravidade da infração e da decisão judicial.
É importante ressaltar que esses prazos podem variar conforme as especificidades de cada caso e a interpretação do juiz responsável.
Recomenda-se sempre buscar orientação jurídica especializada para conduzir adequadamente o processo de despejo.
Quando a ordem de despejo deve ser solicitada?
A ordem de despejo deve ser solicitada pelo proprietário do imóvel quando o inquilino não cumpre as obrigações previstas no contrato de locação ou desrespeita disposições legais aplicáveis.
Entre os motivos mais comuns para a solicitação estão a inadimplência, quando o locatário deixa de pagar o aluguel ou encargos como condomínio e IPTU.
E o descumprimento de cláusulas contratuais, como a sublocação não autorizada, o uso indevido do imóvel ou a realização de modificações estruturais sem consentimento do proprietário.
Além disso, o despejo pode ser solicitado em casos de necessidade de reparos urgentes no imóvel, quando as obras exigem a desocupação temporária e o inquilino se recusa a sair.
Outra situação prevista na Lei do Inquilinato ocorre quando o proprietário precisa do imóvel para uso próprio ou de familiares próximos, desde que cumpra as regras de notificação prévia.
O término do contrato sem renovação também pode justificar a ação, especialmente se o inquilino não desocupar o imóvel voluntariamente.
Desse modo, antes de recorrer à Justiça, o ideal é que o proprietário tente negociar amigavelmente com o inquilino para evitar desgastes e custos processuais.
Como solicitar uma ordem de despejo?
Para solicitar uma ordem de despejo, é fundamental contar com o auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário ou, caso necessário, recorrer à defensoria pública para assistência gratuita.
Após essa etapa, é preciso reunir uma justificativa legal para a ação, acompanhada de documentos essenciais, como cópia do contrato de locação e comprovantes de inadimplência.
Enquanto o processo segue, o inquilino será intimado e terá a oportunidade de regularizar a dívida antes que a desocupação seja efetivamente determinada.
Documentos necessários para solicitar
Para entrar com uma ação de despejo e solicitar a retirada do inquilino do imóvel, o proprietário precisa apresentar alguns documentos que comprovem a necessidade da ação.
Documento de identificação do proprietário (RG ou CPF);
Comprovante de residência do proprietário;
Contrato de aluguel assinado pelas partes;
Escritura do imóvel para comprovar a posse ou propriedade;
Documentos que justifiquem a ação, como comprovantes de inadimplência, notificações enviadas ao inquilino ou registros de descumprimento do contrato.
Dependendo do caso, o juiz pode solicitar documentos adicionais para garantir que o processo seja conduzido de forma justa para ambas as partes.
Por isso, é recomendável contar com um advogado especializado para garantir que toda a documentação necessária esteja completa e correta.
Quem executa a ordem de despejo?
Quem executa a ordem de despejo é um oficial de justiça, que age sob determinação judicial.
O proprietário pode entrar com a ação e, se houver uma decisão favorável, o juiz emitirá a ordem de despejo, determinando que o inquilino desocupe o imóvel dentro do prazo estipulado.
Caso o inquilino não saia voluntariamente, o oficial de justiça será responsável por garantir a retirada do locatário, podendo, se necessário, solicitar auxílio da polícia para cumprimento da decisão.
Se o proprietário tentar remover o inquilino por conta própria, poderá estar cometendo uma infração legal, já que o despejo deve seguir os trâmites judiciais para garantir os direitos de ambas as partes.
Quanto tempo demora uma ordem de despejo?
O tempo necessário para a execução de uma ordem de despejo pode variar significativamente, dependendo de diversos fatores, como a complexidade do caso, a causa do despejo e a eficiência do sistema judiciário local.
Em média, o processo pode levar de 3 a 12 meses para ser concluído.
No entanto, em situações específicas, como a falta de pagamento de aluguéis em contratos sem garantias, é possível obter uma liminar de desocupação que determina a desocupação do imóvel em até 15 dias.
Por outro lado, casos mais complexos ou com disputas judiciais prolongadas podem estender o processo para além de 12 meses, especialmente se houver recursos ou dificuldades na citação do inquilino.
Portanto, o prazo para a execução de uma ordem de despejo depende das circunstâncias específicas de cada caso e da agilidade do sistema judiciário na região.
A ordem de despejo pode ser contestada?
Sim, a ordem de despejo pode ser contestada pelo inquilino.
Após ser notificado da ação de despejo, o locatário tem o direito de apresentar uma defesa dentro do prazo legal, que é de 15 dias úteis a partir da citação ou da audiência de conciliação.
Durante esse período, o inquilino pode argumentar contra as alegações do proprietário, apresentando provas que justifiquem sua permanência no imóvel ou contestando os motivos do despejo.
É fundamental que a defesa seja bem fundamentada e acompanhada de documentos que sustentem as alegações do inquilino.
Para garantir uma contestação eficaz, é altamente recomendável buscar a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário, que poderá auxiliar na elaboração da defesa e na condução adequada do processo.
Dessa forma, ter uma gestão eficiente de contratos de locação é essencial para evitar conflitos e garantir a conformidade legal.
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