Durante o processo de compra ou venda de imóveis, é comum que os proprietários enfrentem desafios jurídicos que exigem assistência especializada.
Inadequações legais em casas ou apartamentos frequentemente surgem, tornando a regularização de imóveis uma ação essencial.
Este procedimento garante que o imóvel esteja juridicamente apto conforme a legislação local, atuando como uma espécie de documento de identidade para as autoridades municipais.
Sem essa regularização, a venda ou aluguel do imóvel pode se tornar inviável, complicando ainda mais as transações imobiliárias.
Desse modo, a regularização de imóveis é importante para assegurar que todas as obrigações fiscais e documentais sejam cumpridas.
Documentos como escrituras e certidões são fundamentais para que o imóvel esteja apto a negociações, garantindo a legalidade perante o pagamento de impostos e outras exigências legais.
Por isso, nesta publicação vamos tirar todas as suas dúvidas sobre por que é importante a regularização de imóveis, passo a passo de como efetivar essa regularização e quando é necessário realizar esse processo.
Assuntos que você irá encontrar:
- O que é regularização de imóveis?
- Por que é importante a regularização de imóveis?
- Quando é necessário realizar a regularização de imóveis?
- Passo a passo para regularizar um imóvel;
- Como regularizar imóveis sem escritura e registro?
- Regularização do imóvel sem o habite-se;
- Pagamento do ITBI;
- Regularização do imóveis com dívidas;
- Regularização de imóveis: contratos de gaveta.
O que é regularização de imóveis?
A regularização de imóveis refere-se ao processo pelo qual uma propriedade é legalmente reconhecida e regularizada perante os órgãos competentes, garantindo sua conformidade com as normas e regulamentações aplicáveis.
Esse procedimento envolve a obtenção de todos os documentos e autorizações necessários para que o imóvel esteja em conformidade com as leis municipais, estaduais e federais.
Esse processo é necessário para evitar problemas legais e garantir os direitos do proprietário sobre o imóvel.
Dessa forma, essa regularização pode também valorizar o imóvel, tornando-o mais atrativo para potenciais compradores ou investidores. Sem essa formalidade, a propriedade não é totalmente reconhecida, dificultando sua negociação e uso.
Por que é importante a regularização de imóveis?
A regularização de imóveis é importante por diversas razões que impactam tanto a segurança jurídica quanto a valorização do patrimônio.
Vamos explorar alguns dos principais motivos:
Segurança jurídica: a regularização garante que o imóvel esteja em conformidade com as leis municipais, estaduais e federais. Sem essa regularização, o imóvel pode estar sujeito a disputas legais, multas e até mesmo à demolição em casos extremos.
Valorização do imóvel: imóveis regularizados tendem a ter um valor de mercado mais alto. Isso ocorre porque compradores e investidores preferem propriedades com toda a documentação em ordem, diminuindo riscos ou incertezas.
Um imóvel legalizado é mais atrativo e pode ser vendido ou alugado com maior facilidade e por um preço melhor.
Facilidade de negociação: a regularização simplifica o processo de compra, venda e aluguel de imóveis.
Com toda a documentação correta, as transações imobiliárias se tornam mais rápidas e seguras. Isso é especialmente importante em um mercado competitivo, onde a agilidade pode ser um diferencial significativo.
Acesso a financiamentos: sem a documentação adequada, pode ser impossível obter um empréstimo ou financiamento, limitando as opções de compra para muitos compradores.
Conformidade com normas de construção e zoneamento: a regularização assegura que a construção do imóvel está em conformidade com as normas de segurança, higiene e habitabilidade estabelecidas pela legislação.
Prevenção de problemas futuros: fazer essa regularização previne diversos problemas futuros, como dificuldades em heranças, partilhas ou regularizações posteriores.
Credibilidade e confiança: preocupar-se com essa formalização demonstra profissionalismo e seriedade por parte do proprietário ou da empresa responsável.
Isso aumenta a confiança de compradores, investidores e inquilinos, fortalecendo a reputação no mercado imobiliário.
Desse modo, a regularização de imóveis é um passo fundamental para garantir a legalidade, segurança e valorização de uma propriedade. É uma prática indispensável para proteger os interesses do proprietário e facilitar todas as operações relacionadas ao imóvel.
Quando é necessário realizar a regularização de imóveis?
De acordo com o site Jusbrasil, é necessário realizar a regularização de imóveis nos seguintes casos:
Após realização de obras
Quando você realiza obras ou modificações em um imóvel, é necessário regularizá-lo junto aos órgãos competentes.
Isso inclui obter as licenças necessárias e atualizar a documentação, especialmente procedendo com as devidas averbações na matrícula do imóvel.
Ao adquirir um imóvel
Se você adquire um imóvel sem ter realizado uma análise prévia e descobre problemas com documentação incompleta ou desatualizada, é essencial regularizá-lo.
Heranças
Neste caso os herdeiros precisam regularizar a propriedade conforme a sucessão realizada.
No qual envolve transferir a propriedade de forma legal e documentada para os herdeiros e proceder com o devido registro junto ao Oficial de Registro de Imóveis, assegurando que a transferência seja reconhecida oficialmente.
Divórcio
Em situações de divórcio, é importante proceder à averbação na matrícula do imóvel e fazer a transferência de acordo com a partilha de bens fixada.
Desse modo, garantindo que terceiros saibam que o imóvel não pertence mais ao casal, mas apenas ao novo e único proprietário indicado na matrícula.
Financiamento imobiliário
Se você pretende financiar a compra de um imóvel, os bancos geralmente exigem que ele esteja totalmente regularizado.
A escritura e o registro são pré-requisitos para obter financiamento imobiliário, garantindo que a propriedade possa ser legalmente usada como garantia.
Valorização
A regularização permite que você solicite melhorias junto aos órgãos públicos e valorize seu imóvel, como já citamos anteriormente.
Além disso, facilita doações e transmissões para herdeiros, garantindo que as transações sejam realizadas de forma legal e reconhecida.
Passo a passo para regularizar um imóvel
Também de acordo com o site Jusbrasil, entender como regularizar um imóvel é essencial para evitar problemas jurídicos e manter sua propriedade em ordem.
A seguir, detalhamos cada passo da regularização:
1. Situação atual do imóvel
Verifique se o imóvel está registrado no cartório de registro de imóveis e se possui alguma pendência ou irregularidade.
É necessário fazer uma análise completa do histórico do imóvel para identificar possíveis problemas.
2. Contrate um profissional
Contrate um profissional qualificado, como um advogado ou engenheiro, para auxiliar no processo. Esses especialistas possuem o conhecimento necessário para enfrentar os desafios que podem surgir.
3. Documentação
Toda propriedade deve possuir uma documentação completa e atualizada, incluindo o registro do imóvel, a escritura, o IPTU, entre outros.
Se algum desses documentos estiver faltando ou desatualizado, é necessário regularizá-los.
4. Vistoria técnica
Um engenheiro ou arquiteto pode conduzir uma vistoria técnica para assegurar que a propriedade está em conformidade com as normas de construção.
5. Solicitação da regularização
Conforme a situação do imóvel, pode ser preciso solicitar a regularização na prefeitura ou no cartório de registro de imóveis.
Para isso, é fundamental que toda a documentação esteja em ordem e seguir os procedimentos recomendados por essas instituições.
6. Taxas
A regularização de um imóvel pode implicar no pagamento de diversas taxas. Assegure-se de quitar todas as taxas requeridas para o processo.
7. Pendências judiciais
Se o imóvel estiver envolvido em alguma pendência judicial é importante resolvê-las para possibilitar a regularização da propriedade.
Um advogado pode auxiliá-lo a compreender e solucionar essas questões.
8. Habite-se
O habite-se é um documento que atesta que a propriedade foi construída em conformidade com as normas de construção. Sem esse certificado, a venda do imóvel não é permitida.
Para obtê-lo, é necessário fazer a solicitação junto à prefeitura e atender a todos os requisitos estabelecidos.
9. Registro de imóvel
Após a regularização do imóvel, é essencial atualizar seu registro no cartório de registro de imóveis. Isso assegura que todas as informações relativas à propriedade estejam corretas e em dia.
10. Mantenha a documentação em dia
Por fim, a documentação do imóvel deve sempre estar atualizada. Isso envolve o pagamento do IPTU, a manutenção da escritura em ordem e a verificação regular de possíveis pendências ou irregularidades.
Como regularizar imóveis sem escritura e registro?
Existem imóveis, que por terem sido comprados ou vendidos a muito tempo atrás ou por um meio informal, não possuem escritura.
É neste momento que uma futura venda torna-se muito mais complicada.
Existe a possibilidade de realizar a regularização do imóvel, pagando a escritura e o registro, porém saiba que o atual proprietário irá desembolsar um valor alto para isso.
O valor da escritura é cobrado de acordo com uma tabela progressiva que varia de acordo com o preço do imóvel e de estado para estado.
Desse modo, em relação ao valor pago para o registro, também existe uma tabela de preços específica, podendo ser pago no cartório de registro de imóveis. É imprescindível que um imóvel tenha escritura e esteja registrado no cartório para que o mesmo seja vendido.
Regularização do imóvel sem o habite-se
Quando o imóvel é construído dentro da lei, a prefeitura entrega um documento informando que a obra está dentro dos conformes. Esse documento se chama habite-se.
Este documento é válido tanto para prédios recém-construídos, como para aqueles que passam por reformas.
Desse modo, o poder público informa através desse documento que o imóvel pode receber moradores. Ou seja, é um documento que permite que o imóvel reformado ou recém-construído possa ser ocupado.
Um dos problemas de não possuir esse documento, é pagar mais caro o IPTU. E com isso, ter problemas ao vender o imóvel.
A melhor maneira é contratar um engenheiro que irá fazer a planta da obra, e informar se está de acordo com a lei.
Mas tudo isso só poderá ser feito com a autorização da prefeitura.
Portanto, no momento em que o engenheiro fizer o parecer da planta da obra, entre em contato com a prefeitura, entregue a planta e solicite a regularização.
Pagamento do ITBI
Outro importante registro e valor a ser pago durante esse processo é o ITBI.
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo recolhido pela prefeitura da cidade.
Esse valor só é pago quando ocorre a troca comercial de um imóvel, excluindo situações de heranças e doações.
O valor desse imposto é calculado com base no valor do imóvel.
Atualmente, ele é uma porcentagem de em média 2% do valor total para compras realizadas à vista.
Regularização do imóveis com dívidas
Um imóvel pode ficar em dívidas por atrasos de pagamento do IPTU, falta de pagamento de parcelas do financiamento, ou até mesmo com gastos dentro do condomínio.
Certamente, caso não seja quitada essas dívidas, o imóvel poderá ir a leilão.
Entretanto, para fazer essa regularização, deverá ser feita uma negociação com cada parte responsável pelas dívidas.
Se houver dívidas de condomínio, deve-se tentar a negociação com o mesmo. Já se for a respeito do financiamento, a dica é negociar diretamente com o banco.
Regularização de imóveis: contratos de gaveta
Algumas pessoas ainda optam por realizar um contrato de gaveta. Onde o imóvel não possui registro da transação imobiliária e a venda é realizada de maneira informal.
Desse modo, a regularização de imóveis que foram vendidos ou comprados desta maneira implica na realização da escritura, do registro e no pagamento do ITBI.
Pelo fato de não possuírem registro público, os contratos de gaveta não são muito confiáveis e devem ser evitados.
Outro possível problema também seria o fato de que o antigo proprietário ainda é visto como o dono do imóvel. Por isso, legalmente, será ele que terá que responder na justiça por futuros problemas.
Você, corretor de imóveis, deve ficar por dentro da atual situação da propriedade que estará vendendo.
Desse modo, toda imobiliária deve cobrar a regularização de imóveis e impedir que prédios e edifícios irregulares sejam comercializados.
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