Há muitas expectativas e motivos que levam uma pessoa a optar por alugar um imóvel, porém o que pode ser inevitável é a ação de quebra de um contrato já assinado. Por isso, é preciso saber o que foi acordado para que ambas as partes saibam como proceder nesse tipo de situação.
Apesar de todo contrato apresentar um período que determina o seu fim, em inúmeros casos o locatário ou locador decide romper com esse acordo.
Desse modo, é preciso estar ciente de todas as cláusulas do contrato assinado e entender a lei para essas circunstâncias, sendo possível então encontrar a melhor maneira de agir.
Trouxemos neste artigo os detalhes sobre como você deve atuar na quebra de contrato de aluguel, como realizar o cálculo da multa e ainda os casos em que pode ocorrer a rescisão dessa multa.
Assuntos que você irá encontrar:
- Quebra de contrato de aluguel: o que diz a lei?
- Quebra de contrato por parte do locador ou locatário?
- Como calcular a multa por quebra de contrato de aluguel?
- Documentos necessários para a rescisão de contrato de aluguel?
- Em quais casos há rescisão sem multa?
Quebra de contrato de aluguel: o que diz a lei?
Como o nome afirma, a quebra de contrato é um momento de interrupção de algo já acordado e assinado por ambas as partes. Pode ser iniciado tanto pelo locador, locatário ou mesmo entre os dois lados do acordo, resultando em uma rescisão de contrato amigável.
Entretanto, nem todas as negociações são interrompidas de forma tranquila. Por isso, estar informado sobre o que diz no contrato assinado e nos artigos da Lei do Inquilinato é fundamental para que qualquer tipo de ação seja realizada de forma legalizada.
De forma objetiva, a lei afirma que em caso de quebra de contrato de aluguel pelo locatário, deve-se pagar uma multa ao locador proporcional ao valor restante já pré-estipulado no contrato, ou seja, integralmente.
Além disso, caso o locador seja o responsável por essa quebra, de acordo com a lei só será possível prosseguir em três situações específicas:
- O inquilino infringir alguma regra contratual ou cometer algum ato ilegal;
- O locador necessitar do imóvel para uso pessoal;
- A desocupação for realizada em acordo com ambas as partes.
Desse modo, o pagamento de uma indenização pode ser necessário, fora dessas situações acima, caso o locador ainda opte por encerrar o contrato.
Porém, reforçamos o quanto o entendimento da lei e o auxílio de um profissional pode fazer a diferença, pois existem muitas cláusulas que contribuem para guiar as ações tanto do locador quanto do inquilino na quebra de contrato de aluguel.
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Quebra de contrato por parte do locador ou locatário?
De acordo com a LEI 8.245/91 (Lei do Inquilinato), o prazo estipulado para a resolução do contrato é, tradicionalmente, igual ou superior a trinta meses.
Nesse caso, o contrato será encerrado, independentemente de qualquer tipo de notificação ou aviso, assim como poderá haver continuação na posse do imóvel alugado para além desse tempo.
Se não houver aviso de saída em até trinta dias por conta do locatário, ficará ativo por tempo indeterminado no imóvel.
No entanto, antes disso, poderá haver desistência das partes na continuação do contrato, gerando a multa, que é previamente estipulada em comum acordo.
Dito isso, a lei alerta, no seu artigo 4º, que durante o prazo estipulado para a duração do contrato não poderá o locador reaver o imóvel alugado.
Com exceção ao que afirma o artigo 54-A, o locatário poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada proporcional ao período de cumprimento do contrato. No caso de sua falta, o pagamento deve ser proporcional ao que for judicialmente estipulado.
Por fim, a lei pretende no seu texto a proteção de ambas as partes (locador/locatário), buscando equilíbrio em todo o processo contratual.
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Como calcular a multa por quebra de contrato de aluguel?
A multa por quebra de contrato de aluguel é estabelecida ainda durante a elaboração do contrato e precisa ser paga pela parte desistente. Por conta disso, já nessa fase é preciso garantir maior atenção na hora de elaborar esse tópico.
O ideal é que o corretor de imóveis marque um encontro com as partes envolvidas e debata detalhadamente tudo que envolve essa questão: desde o valor da multa até a quantidade de tempo para pagá-la após o fim do contrato.
A multa de rescisão do contrato de aluguel é uma das exigências da Lei do Inquilinato.
Contudo, ela gera bastante conflito entre profissionais do mercado imobiliário. Isso porque alguns defendem que a porcentagem deve ser estabelecida pela própria imobiliária/corretor, enquanto outros afirmam que ela precisa seguir algumas regras.
Para que você possa entender de uma forma breve como é calculado a multa, trouxemos o exemplo utilizado pela Rede Jornal Contábil:
É importante ressaltar que diversos fatores são variáveis e interferem para a realização do cálculo da multa para cada contrato de aluguel.
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Documentos necessários para a rescisão de contrato de aluguel?
Na hora de finalizar um acordo é essencial apresentar uma série de documentos indispensáveis para comprovar que o imóvel se encontra nas mesmas condições de quando foi entregue para o inquilino e evitar problemas.
É importante que ainda na elaboração do contrato se estabeleça essa lista com base na Lei do Inquilinato.
Além disso, o ideal também é solicitar comprovantes de quitação de dívidas relacionadas ao imóvel, tais como: últimas faturas de luz, gás e água quitadas, acompanhadas dos históricos de pagamentos e consumo final (desligamento) quitado.
Em caso de imóveis em condomínio, também é essencial pedir os comprovantes dos três últimos condomínios pagos da taxa de mudança e uma declaração negativa de débitos, assinada pelo síndico ou administradora do condomínio.
Ou seja, não se esqueça da vistoria obrigatória quando um acordo chega ao fim.
Os documentos necessários para uma quebra de contrato de aluguel residencial pelo locador dependem muito da própria política da imobiliária. Entretanto, os citados acima são considerados essenciais, pois eles irão garantir que nenhuma das partes saia prejudicada, trazendo maior contento no final deste pacto.
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Para auxiliar melhor você nesse processo de quebra de contrato de aluguel, preparamos um vídeo onde exploramos as principais dicas práticas para redigir cláusulas de rescisão em contratos de aluguel.
Em quais casos há rescisão sem multa?
Sim, existe uma situação muito específica para que a multa em uma quebra de contrato de aluguel seja isenta.
Nesses casos, a exceção refere-se à necessidade de mudança ou transferência de localidade, no qual o locador deve ser avisado pelo menos 30 dias antes.
Como afirma no artigo que consta na lei:
“Art. 4º [...] Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.”
Dessa forma, a rescisão de contrato de aluguel é o momento que você precisa sentar com seus clientes para obter um feedback. Não somente sobre o imóvel, mas também sobre os seus serviços e/ou incumbências da imobiliária.
Portanto, para evitar problemas na hora de uma rescisão, é extremamente importante saber o básico sobre cada contrato de locação e possuir um sistema que auxilie você, para que assim, esteja preparado para qualquer motivo que possa levar a quebra de contrato de aluguel.
