Se você é um(a) corretor(a) de imóveis, é muito importante conhecer todas as formas de deixar o seu cliente assegurado. E o seguro fiança é uma opção que beneficia tanto o locatário quanto o futuro inquilino.
Na hora de locar um imóvel, inúmeras medidas de segurança são pedidas para a garantia do pagamento do aluguel. Porém, a mais recomendada é a opção do seguro fiança. Isso porque, nessa modalidade, não há necessidade de um fiador.
Por isso, reunimos nesta publicação tudo que você precisa saber sobre seguro fiança, como funciona, para que serve, quanto custa e muito mais.
Assuntos que você irá encontrar:
- O que é seguro fiança?
- Quais as modalidades de garantia que existem?
- Como funciona o seguro fiança?
- Para que serve o seguro fiança?
- Vantagens do seguro fiança;
- Como fazer um seguro fiança?
- Como ser aprovado no seguro fiança?
- Quanto custa o seguro fiança?
- A devolução do seguro fiança pela imobiliária;
- Quais os tipos de imóveis que podem contratar o seguro fiança?
- O que cobre o seguro fiança?
- Quando o seguro fiança pode ser acionado?
- E se o inquilino não pagar o aluguel com seguro fiança?
- Seguro fiança: um cuidado essencial.
O que é seguro fiança?
O seguro fiança é uma espécie de “mensalidade” paga pelo inquilino que não possui fiador e que tem como função cobrir todos os possíveis custos que surjam caso o aluguel não seja pago.
Ele também oferece cobertura total sobre as possíveis despesas, danos causados ao imóvel, encargos, multas e taxas de rescisão.
Atualmente, existem várias opções para deixar tanto o locatário como o inquilino seguros durante a vigência do contrato. Cada uma delas é ideal para um tipo de caso e, por conta disso, é preciso que o corretor de imóveis conheça todas.
Quais as modalidades de garantia que existem?
É importante salientar que deve ser escolhida a modalidade que melhor se aplica perante o negócio que está sendo realizado. Sendo elas:
- Seguro fiança
Nessa modalidade, o inquilino paga um valor mensal para a imobiliária responsável pela intermediação com o locatário e, em caso de não pagamento de aluguel, ele é usado para cobrir todas as despesas que possam surgir.
- Fiador
O fiador é a pessoa responsável pelos gastos caso um inquilino não honre o pagamento do aluguel. Ele precisa ter um imóvel quitado na mesma cidade da negociação e possuir uma renda mensal que possa suprir o valor do aluguel.
- Cheque caução para aluguel
Com o cheque caução para aluguel, o inquilino preenche um cheque comum e anota na parte de trás que ele se trata de um caução.
Dessa maneira, ele não será descontado imediatamente, apenas em caso de descumprimento de medidas estabelecidas no contrato de aluguel.
Como funciona o seguro fiança?
O seguro fiança é regido pela circular 671/22 da Superintendência de Seguros Privados (Susep), que é o órgão regulador do setor.
Para que as demais despesas previstas no contrato de locação sejam cobertas, é necessário incluir coberturas adicionais na apólice. Além disso, o seguro pode oferecer proteção para possíveis danos ao imóvel.
Esse seguro é um contrato complementar ao de locação e deve, portanto, estar em conformidade com as cláusulas deste último e com a legislação pertinente aos aluguéis.
No contexto do seguro fiança, o “segurado” é o proprietário do imóvel, enquanto o “garantido” é o inquilino.
Além disso, no seguro fiança, existe o conceito de "expectativa de sinistro", que se refere ao período que vai desde o primeiro momento de inadimplência do inquilino até o momento em que o sinistro é oficialmente reconhecido.
De acordo com a Susep, durante essa fase, podem ser feitos adiantamentos ao proprietário do imóvel, correspondentes aos valores não pagos, desde que isso esteja previsto na apólice.
O termo "sinistro", no caso do seguro fiança, é considerado quando ocorre a ordem de despejo do inquilino, o abandono do imóvel ou a entrega voluntária das chaves pelo locatário.
Em resumo, funciona da seguinte maneira:
- Contratação: o inquilino interessado em alugar um imóvel opta pelo seguro fiança e contrata uma apólice junto a uma seguradora, que passa a ser a fiadora do contrato de locação.
- Análise de crédito: a seguradora realiza uma análise de crédito do inquilino para avaliar o risco de inadimplência. Essa análise pode incluir a verificação de renda, histórico de crédito, entre outros critérios.
- Pagamento do prêmio: o inquilino paga um prêmio à seguradora, que geralmente é calculado com base no valor do aluguel e pode ser parcelado ao longo do contrato. Esse prêmio não é reembolsável, ou seja, o inquilino não recebe esse valor de volta ao final do contrato.
- Cobertura: em caso de inadimplência do inquilino, a seguradora assume o pagamento do aluguel e demais encargos previstos no contrato de locação, como IPTU, água, luz, entre outros, até o limite estabelecido na apólice. A seguradora, então, buscará o ressarcimento desses valores junto ao inquilino.
- Renovação: o seguro fiança tem prazo de validade, geralmente coincidindo com o prazo do contrato de locação. Para a continuidade da cobertura, é necessário renovar a apólice, o que pode implicar em uma nova análise de crédito e ajuste no valor do prêmio.
O seguro fiança é vantajoso para o inquilino, pois elimina a necessidade de um fiador, e para o proprietário, pois oferece maior segurança na garantia do recebimento do aluguel.
No entanto, é importante comparar as condições e custos oferecidos pelas diferentes seguradoras antes de contratar o serviço.
Para que serve o seguro fiança?
O seguro fiança serve como uma garantia para o proprietário de um imóvel alugado, assegurando que ele receberá o pagamento do aluguel e de outras despesas contratualmente previstas, mesmo que o inquilino se torne inadimplente.
Esse tipo de seguro é uma alternativa ao fiador tradicional e à caução, oferecendo vantagens tanto para o locador quanto para o locatário.
Para o locador (proprietário), o seguro fiança proporciona uma maior segurança financeira, pois ele tem a garantia de que receberá os valores devidos, mesmo em caso de inadimplência do inquilino.
Além disso, a seguradora costuma realizar uma rigorosa análise de crédito do inquilino antes de aprovar o seguro, reduzindo o risco de problemas futuros.
Para o locatário (inquilino), o seguro fiança elimina a necessidade de encontrar um fiador, o que pode ser um desafio para muitas pessoas. Além disso, o custo do seguro pode ser diluído em parcelas ao longo do período de locação, tornando-o mais acessível.
Vantagens do seguro fiança
Tendo em vista que essa modalidade deve ser boa para ambas as partes, confira as vantagens que o locador e o locatário possuem com ela.
Para o locador:
- Dispensa a procura de um fiador;
- Evita o desembolso imediato do seguro fiança;
- Mais agilidade na hora de aprovar o contrato;
- O valor pode ser parcelado.
Para a imobiliária:
- Assistência jurídica da seguradora (se necessário);
- A análise do cadastro é dispensada e passa a ser feita pela seguradora.
Como fazer um seguro fiança?
Para contratar um seguro fiança, o inquilino geralmente deve preencher um cadastro e fornecer a documentação comum para análise de crédito, que inclui:
- RG (Registro Geral);
- CPF (Cadastro de Pessoa Física);
- Comprovante de residência;
- Declaração do Imposto de Renda;
- Extratos bancários dos últimos três meses ou comprovantes de renda, como holerites e cópia da Carteira de Trabalho, se for empregado com carteira assinada.
Porém, os documentos corretos irão depender do tipo de locatário e inquilino.
Caso a pessoa trabalhe como autônomo ou profissional liberal, é preciso apresentar o Imposto de Renda do último ano, bem como o extrato bancário dos três últimos meses.
Contudo, se o indivíduo possuir uma MEI, é necessário também mais uma declaração de firma individual. Pensionistas e aposentados também precisam apresentar o último contracheque, em caso de funcionários públicos, e o extrato trimestral do INSS.
Para fazer seguro fiança precisa ter o nome limpo?
Sim, geralmente para fazer um seguro fiança é necessário ter o nome limpo, ou seja, não ter restrições de crédito, como pendências financeiras, dívidas em atraso ou registros de inadimplência nos órgãos de proteção ao crédito (como SPC e Serasa).
A análise de crédito realizada pela seguradora avalia o histórico financeiro do inquilino para determinar o risco de inadimplência.
Se houver restrições no nome, a seguradora pode recusar a contratação do seguro fiança ou exigir condições mais rigorosas, como um prêmio mais alto. Portanto, é importante estar com a situação financeira regularizada ao solicitar esse tipo de seguro.
Como ser aprovado no seguro fiança?
Cada seguradora estabelece critérios próprios para aprovação, mas normalmente é necessário que o inquilino comprove uma renda mínima.
O valor exigido pode variar, mas costuma ser de três a quatro vezes o valor do aluguel. Para atingir essa renda mínima, é possível somar os rendimentos de todas as pessoas que irão residir no imóvel.
A lista de documentos solicitados também pode variar entre as seguradoras, mas normalmente inclui documentos de identificação pessoal e comprovantes de renda. No caso de o inquilino ser uma pessoa jurídica, além dos documentos dos sócios, será preciso fornecer o contrato social da empresa.
Quanto custa o seguro fiança?
O seguro fiança costuma custar de duas a três vezes o valor de um mês de aluguel.
Mas esse montante, diferente do cheque caução de aluguel convencional, não é pago de uma única vez. Ele é dividido em 12 parcelas que correspondem a um ano de contrato.
Logo, ele precisa ser renovado anualmente por conta de reajustes que possam surgir.
Entretanto, apesar dessa modalidade oferecer essa opção de mensalidade, muitos inquilinos optam pelo pagamento do valor em uma única vez.
De qualquer forma, cabe ao corretor de imóveis ou a imobiliária fazer essa mediação e verificar se é vantajosa essa alternativa para todas as partes.
A devolução do seguro fiança pela imobiliária
Não existe uma lei que determine um tempo mínimo ou máximo para imobiliária devolver o depósito do seguro fiança. Por conta disso, esse período geralmente é estabelecido na hora de elaboração do contrato.
Geralmente, esse valor é devolvido cerca de um mês depois do encerramento do contrato.
É importante ressaltar, ainda, que muitas imobiliárias não fazem o ressarcimento desse valor. Isso porque ele não é considerado um investimento, mas um gasto mensal como, por exemplo, IPTU e taxa de condomínio.
Por conta disso, é essencial esclarecer esse detalhe entre as partes envolvidas na locação, e também é preciso estabelecer o procedimento para caso de quebra de contrato por uma das partes.
De modo geral, o corretor de imóveis precisa conversar com o inquilino e o locatário para estabelecer todos esses detalhes, e, assim, evitar problemas futuros, incluindo medidas judiciais.
Quais os tipos de imóveis que podem contratar o seguro fiança?
O seguro fiança pode ser contratado para diversos tipos de imóveis residenciais e comerciais, incluindo:
Apartamentos: tanto para moradia quanto para uso profissional ou comercial.
Casas: incluindo casas em condomínios fechados ou isolados.
Salas comerciais: para escritórios, consultórios, clínicas, entre outros.
Lojas: estabelecimentos comerciais localizados em ruas ou centros comerciais.
Galpões industriais: espaços para atividades de produção, armazenagem e logística.
A disponibilidade e as condições do seguro fiança podem variar de acordo com a seguradora e o tipo de imóvel.
É importante consultar a seguradora para verificar as especificações e restrições do seguro para cada tipo de propriedade. Além disso, alguns imóveis podem requerer avaliações adicionais ou coberturas específicas, dependendo da sua natureza e uso pretendido.
O que cobre o seguro fiança?
O seguro fiança garante o pagamento de aluguéis em atraso ou a inadimplência total.
Adicionalmente, há coberturas extras para custear despesas como IPTU, condomínio, contas de serviços atrasadas, como água, luz e gás, danos ao imóvel, reparos ou manutenção necessária, e multas decorrentes de rescisão antecipada do contrato.
Quando o seguro fiança pode ser acionado?
O seguro fiança pode ser acionado tanto pelo proprietário do imóvel quanto pela imobiliária encarregada da administração do contrato, quando o inquilino deixa de cumprir suas responsabilidades financeiras relacionadas ao aluguel e outras despesas previstas no contrato de locação.
Isso também abrange casos de inadimplência em outras obrigações, como o pagamento de taxas de condomínio ou contas de serviços públicos, como água e luz.
Normalmente, o locador pode recorrer ao seguro fiança após tentativas infrutíferas de resolver a situação amigavelmente com o inquilino e após o término do período de carência estipulado no contrato.
E se o inquilino não pagar o aluguel com seguro fiança?
Quando o seguro fiança é estipulado como uma condição para a locação de um imóvel, ele passa a ser uma cláusula integrante do contrato de locação. Portanto, a falta de pagamento do seguro por parte do inquilino é considerada uma violação contratual.
Se a situação de inadimplência não for regularizada, o proprietário tem o direito de reivindicar a devolução do imóvel.
Seguro fiança: um cuidado essencial
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